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如果說(shuō)土地制度更多是To B的，住宅用地面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（中國(guó)法律及政策不允許城市居民個(gè)人購(gòu)地建房），而工商業(yè)用地則面向工商企業(yè)；那么住房制度就是To C的，它對(duì)地區(qū)創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)的影響主要在于，所有的創(chuàng)新主體（包括科技企業(yè)）都會(huì)有從業(yè)人員，他們都是城市的居民，他們的生活成本對(duì)住房制度特別敏感，因而影響到創(chuàng)新主體的生存。

本系列之前的文章談到硅谷由于房?jī)r(jià)高企（與紐約并列全美最高房?jī)r(jià)地區(qū)），企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本居高不下，而導(dǎo)致的許多科技公司逃離硅谷。深圳或許也存在同樣的現(xiàn)象。而且由于并不像硅谷那樣，在創(chuàng)新資源集聚、創(chuàng)新機(jī)制方面具有無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)，始終能保持其創(chuàng)新中心地位，深圳很難在大量科技公司逃離之后繼續(xù)成為一個(gè)創(chuàng)新中心，因而要盡量避免深圳科技產(chǎn)業(yè)的流失危機(jī)。

而且深圳的住房制度，也遠(yuǎn)不能跟美國(guó)的住房制度相提并論。

一

因住房制度為如此關(guān)鍵之經(jīng)濟(jì)及社會(huì)制度，世界各國(guó)政府均在住房制度有所作為，為國(guó)民提供最基本之住房保障。

倘若從政府在住房保障體系中發(fā)揮作用的程度，我們可以依次簡(jiǎn)介四個(gè)國(guó)家的做法，這四個(gè)國(guó)家依次是：新加坡、德國(guó)、英國(guó)、美國(guó)。

1，新加坡

新加坡政府早在1964年就由新加坡建屋發(fā)展局首推公共房屋，建設(shè)了持續(xù)大規(guī)模的“組屋”以低廉的價(jià)格租給公民居�。�1960年代末，新加坡成功地嫁接了中央公積金制度和公共房屋制度。最早的新加坡中央公積金制度大體上只能用于退休生活，1968年，購(gòu)房者可以用中央公積金來(lái)支付首期購(gòu)房費(fèi)用，解決了首付問(wèn)題，當(dāng)年公共房屋出售量就是過(guò)往三年出售量的兩倍。到1980年代，基本上保證了80％以上中等收入的家庭能夠得到廉價(jià)的政府“組屋”；到2008年，新加坡85％的公民都居住在政府組屋，只有另外15％的公民在市場(chǎng)上購(gòu)買高檔商品房，真正做到“居者有其屋”。2015年新加坡中位數(shù)房?jī)r(jià)收入比估計(jì)在5．0。

截至2018年年底，新加坡“組屋”供應(yīng)超過(guò)105．6萬(wàn)套（其中出售的有98．6萬(wàn)套，出租的有7萬(wàn)套），容納了325萬(wàn)新加坡公民入住，占到全部國(guó)民人口的81％（2015年新加坡總?cè)丝?54萬(wàn)人，其中338萬(wàn)人是公民，53萬(wàn)人是永久居民，163萬(wàn)人是外國(guó)人。在2014年的120萬(wàn)戶居民家庭中，80％居住在建屋發(fā)展局建造的房屋中）。新加坡的房產(chǎn)自有率更是自2001年后長(zhǎng)期維持在90％以上。

新加坡公共住房市場(chǎng)存在一個(gè)雙重機(jī)構(gòu)，其中包括受管制的初級(jí)市場(chǎng)和自由運(yùn)作的二級(jí)市場(chǎng)。直接從建屋發(fā)展局購(gòu)買有津貼組屋的屋主只能在住滿5年后轉(zhuǎn)售該組屋。

為了幫助那些不符合公共組屋申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)但是又無(wú)力承擔(dān)私人住房的“夾心層”群體，新加坡政府在1995年推出一種介于公共組屋和私人住房之間的混合型物業(yè)，即“執(zhí)行共管公寓”（EC）。EC是99年地契的分層地契公寓，由開(kāi)發(fā)商建造和出售給符合資格的新加坡買家，買家必須符合建屋發(fā)展局規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)。同組屋一樣，EC也受制于5年的最低居住年限。10年后，它們?cè)诠�開(kāi)市場(chǎng)可以被自由轉(zhuǎn)售。

2006年推出了“中央公積金額外住房補(bǔ)助”，2007和2009年又先后增加了補(bǔ)助數(shù)額；2011年推出了“特別住房補(bǔ)助”，幫助家庭在配套設(shè)施尚不健全的區(qū)域直接從建屋發(fā)展局購(gòu)買四居室或更小房型的組屋。2013年推行了一種“升級(jí)住房補(bǔ)助”，幫助在配套設(shè)施不健全的區(qū)域購(gòu)買獲得補(bǔ)貼的兩居室組屋家庭，升級(jí)為購(gòu)買三居室組屋。

2，德國(guó)

2009年德國(guó)人均居住面積已達(dá)41平米。2012年德國(guó)住房存量已達(dá)4025萬(wàn)套，人口總數(shù)約8200萬(wàn)人，平均2人一套住房�！疤讘舯取笔且粋�(gè)總量寬裕衡量指標(biāo)。

從德國(guó)存量住房的擁有者結(jié)構(gòu)看，41．84％的住房為居民家庭、小型物業(yè)企業(yè)以及專業(yè)的住房物業(yè)供應(yīng)商持有并向社會(huì)出租；5．36％的住房是住房合作社持有并向社員出租；此外還有6．81％的住房由市政及教堂所有，面向社會(huì)底層人群廉價(jià)甚至免費(fèi)提供。

德國(guó)已建成使用的福利住房有1000多萬(wàn)套，占全德家庭住房總數(shù)的41％以上。

德國(guó)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)，1970－1981年為上升期，累計(jì)升幅23％；1982－1996為下降期，累計(jì)降幅約30％；1997－2013為微幅波動(dòng)期，基本保持穩(wěn)定。同期（1970－2013）英國(guó)、澳大利亞、加拿大、法國(guó)、意大利、美國(guó)的累計(jì)漲幅分別為320％、231％、211％、195％、151％和105％。

從相對(duì)住房?jī)r(jià)格看，德國(guó)房?jī)r(jià)收入比（不到10倍）和房?jī)r(jià)租金比（回報(bào)周期為23年）均低于其他發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

從住房擁有率角度看，超過(guò)半數(shù)的德國(guó)家庭選擇租房居住，這一比例遠(yuǎn)高于歐盟國(guó)家平均水平，其住房租賃市場(chǎng)是歐洲最大，也是最成熟規(guī)范的市場(chǎng)，體現(xiàn)為較為完善的租房法律體系和健全的配套執(zhí)行體系。這些因素促使人們更愿意租房，客觀上減少了住房的購(gòu)買需求，進(jìn)而降低了價(jià)格的變動(dòng)。

德國(guó)的住房制度模式包括：房租補(bǔ)貼政策、住房?jī)?chǔ)蓄制度、房地產(chǎn)稅收政策、住房合作社。

住房?jī)?chǔ)蓄制度：購(gòu)房者和銀行簽訂購(gòu)房貸款和儲(chǔ)蓄合同，儲(chǔ)戶按合同規(guī)定每月向銀行存儲(chǔ)一定數(shù)量的定期貸款，當(dāng)存款達(dá)到所需貸款額的一定比例時(shí)，就可以取得貸款權(quán)，而且貸款利率為低于市場(chǎng)的固定利率，一般存款利率為1．5％，貸款利率為4％。這是一種互助合作式的融資方式，它獨(dú)立于德國(guó)資本市場(chǎng)之外。

住房合作社是一種互助建房的非營(yíng)利性組織。目前德國(guó)擁有2000多家住房合作社，共擁有300多萬(wàn)個(gè)社員和200多萬(wàn)套住房。德國(guó)新建住宅的30％是由合作社建造的。德國(guó)政府向住房合作社發(fā)放無(wú)息建房貸款，額度為建房費(fèi)用的60％以上，有時(shí)甚至可以達(dá)到90％。貸款期限一般為20年。對(duì)住房合作社建造并向社員出租的房屋，政府不僅實(shí)行免稅政策，必要時(shí)政府還可補(bǔ)貼部分租金，使得房租降低到社員能夠負(fù)擔(dān)的水平。

政府通過(guò)減稅免稅來(lái)對(duì)私人建房進(jìn)行鼓勵(lì)。建房的支出可以在開(kāi)始使用房屋的8年內(nèi)折舊40％，從而降低了家庭的納稅。申請(qǐng)建房貸款的金額也可以從納稅中扣除。新建住房免征10年地產(chǎn)稅。

住房補(bǔ)貼政策。補(bǔ)貼資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50％。住宅補(bǔ)貼法規(guī)定，居民實(shí)際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負(fù)擔(dān)；可以承受的租金一般按照家庭收入的25％確定。

公共福利住房政策。由政府資助，個(gè)人、非營(yíng)利性住房公司或團(tuán)體營(yíng)造，最終由低收入者、多子女家庭、殘疾人購(gòu)買或承租。承租公共福利房的家庭每年要向政府住房局進(jìn)行家庭收入申報(bào)，凡收入超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)退出福利住宅，否則將收取市場(chǎng)租金。公共福利住房租金標(biāo)準(zhǔn)一般為市場(chǎng)的50－60％。

《租房法》對(duì)房屋租賃合同的簽訂、期限、解除以及出租人和承租人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行全面規(guī)定，其內(nèi)容主要是強(qiáng)調(diào)對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)。房東只有且必須提出相應(yīng)的理由才能提前9個(gè)月解除合同，并且僅僅規(guī)定了三種可以解除合同的理由：房屋將自用；房屋老化需重建且不適宜維修；租客累計(jì)兩個(gè)月以上沒(méi)有近期繳納房租。

法律對(duì)房租作了上限限制：如果房東所定的房租超出“合理租價(jià)”的20％，就構(gòu)成了違法行為。如果超出了50％，就構(gòu)成了犯罪。三年內(nèi)房租漲價(jià)如果超出20％，也是違法行為。

3，英國(guó)

1910年前后，英國(guó)公共住宅的比例幾乎為零，到了1980年，占到了住宅總量的31％。二戰(zhàn)后，英國(guó)政府采取了以集中建設(shè)出租公房為重點(diǎn)的政策，即所謂“社會(huì)住房”（socialhousing）。

20世紀(jì)70年代末80年代初，撒切爾政府通過(guò)“購(gòu)買權(quán)運(yùn)動(dòng)”，逐步實(shí)現(xiàn)了公共住宅的私有化（1980年撒切爾政府通過(guò)一項(xiàng)住房法案，規(guī)定租住公房的住戶有權(quán)優(yōu)先、優(yōu)惠購(gòu)買其所住的公房。該“購(gòu)買權(quán)”政策實(shí)施后，約有接近一半的公租房被賣給了租住該房屋的租戶），到1996年，公共住宅的比例下降到了22．4％，到2002年下降到了14％。政府還開(kāi)展了一場(chǎng)“去政府化”運(yùn)動(dòng)，將大量公共住宅交給“非營(yíng)利的土地產(chǎn)權(quán)人”（RSLS）或住宅組織。

2007年之前，地方政府一直是英國(guó)社會(huì)住房的主要供應(yīng)主體，2008年，住房協(xié)會(huì)（housing associations）首次超過(guò)地方政府，成為英國(guó)社會(huì)住房的主要供應(yīng)者。英國(guó)地方政府的大部分開(kāi)支都由中央政府通過(guò)補(bǔ)助提供資金，而不是通過(guò)地方稅收。地方政府的最大一部分開(kāi)支，就是為新住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供基礎(chǔ)設(shè)施和地方公共服務(wù)的配套支持。

2011年，英國(guó)居民的住房自有率為65．3％，社會(huì)租賃住房（主要是各地方政府和住房協(xié)會(huì)持有的公租房）占17．3％，市場(chǎng)租賃住房占17．4％，而其它形式住戶不足1％。這不足1％的其它形式住房，主要是1980年以來(lái)，為解決無(wú)力在市場(chǎng)上購(gòu)買住房，但又不符合購(gòu)買公租房條件的“夾心層”群體的住房問(wèn)題而發(fā)展起來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)和共享權(quán)益住房。

2009年，英國(guó)有超過(guò)180萬(wàn)個(gè)家庭在排隊(duì)等待入住公租房。公租房主要面向低收入群體，其中又多數(shù)是單親或單身家庭。公租房的入住者可以從政府部門領(lǐng)取租房補(bǔ)貼，或者在個(gè)人所得稅中拿到已支付房租的返還。得到政府各種形式的補(bǔ)貼后，公租房的入住者支付的租金僅為其收入的3－5％，很多入住者的租金成本甚至是零。

2013年引入了“購(gòu)房援助”計(jì)劃，由四部分內(nèi)容構(gòu)成：產(chǎn)權(quán)貸款、抵押貸款擔(dān)保、共有產(chǎn)權(quán)（shared ownership），以及“新建房屋購(gòu)買”（new buy）計(jì)劃。后者允許購(gòu)房者僅以房?jī)r(jià)的5％作為定金購(gòu)買一套新建住房。

4，美國(guó)

在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中，美國(guó)實(shí)行政府介入最少的住房制度。但美國(guó)建立了完備的法律制度、發(fā)達(dá)的住房金融制度、健全的稅收體系，以支持居民自主住房。

1，住房稅收政策。聯(lián)邦政府在征收個(gè)人所得稅時(shí)允許個(gè)人在應(yīng)納稅收中減去當(dāng)年用于償還抵押貸款的利息支出，另外住戶還可以從應(yīng)納稅收中減去當(dāng)年首要房產(chǎn)所需繳納的房產(chǎn)稅，而住戶如果出售住房的話，增值部分可以免交聯(lián)邦資本所得稅，單身售房者最高免交25萬(wàn)美元的資本所得稅，已婚夫婦最高可減免50萬(wàn)美元。另外，聯(lián)邦政府對(duì)為低收入者家庭開(kāi)發(fā)建設(shè)廉租房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行稅收激勵(lì)，此房產(chǎn)必須為低收入家庭居住至少15年。

2，公共住房政策。為城市低收入住戶建造和維護(hù)、收取低額租金并由政府管理的住房。始于1937年。

3，租房券政策。1974年，聯(lián)邦政府按照通過(guò)的《住房法》啟動(dòng)了第一個(gè)全國(guó)性的租房券項(xiàng)目。

4，公平住房政策。1968年通過(guò)了《公平住房法》。1975年通過(guò)《抵押貸款公式法》和1977年通過(guò)的《社區(qū)投資法》在抵押貸款方面保證了低收入人群和少數(shù)種族人群免受歧視。

5，住房金融政策。1932年頒布《聯(lián)邦住房貸款銀行法》。1938年，國(guó)會(huì)設(shè)立聯(lián)邦國(guó)民住房抵押協(xié)會(huì)（房利美）。1968年將房利美拆分為兩部分，保留房利美成為完全私有的股份制企業(yè)，并獲得了發(fā)行按揭支付證券的權(quán)利，同時(shí)成立另一個(gè)獨(dú)立的政府機(jī)構(gòu)——政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（吉利美）對(duì)聯(lián)邦擔(dān)保的貸款所支持的MBS提供擔(dān)保。1970年國(guó)會(huì)通過(guò)《緊急住房金融法》，同意吉利美成立聯(lián)邦住房抵押貸款公司（房地美），同時(shí)授權(quán)房利美和房地美可購(gòu)買未經(jīng)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)的普通抵押貸款。2008年，隨著次貸危機(jī)，聯(lián)邦政府頒布了《2008年住房、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)法案》，成立美國(guó)聯(lián)邦住房金融管理局（FHFA），同年9月，F(xiàn)HFA正式托管房利美和房地美。

美國(guó)的住房制度模式可以概括為“大市場(chǎng)小政府”的住房體系，大市場(chǎng)是指市場(chǎng)提供占全部家庭住房的95％以上，而小政府是指政府只限于幫助那些無(wú)能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問(wèn)題，政府資助的公共住房和廉租房?jī)H占全部家庭的2％。

美國(guó)住房制度最主要的特點(diǎn)是控制租金與補(bǔ)貼相結(jié)合。控制租金是通過(guò)法律途徑限制公共住房的租金（上限）。由于此政策的影響，美國(guó)公共住房的租金支出只占低收入家庭收入的25％，絕對(duì)數(shù)額低于市價(jià)租金20個(gè)百分點(diǎn)。

租金補(bǔ)貼按先后順序有四種：一是磚頭補(bǔ)貼。1965年由聯(lián)邦政府通過(guò)直接將資金補(bǔ)貼給建房者，補(bǔ)貼額度為低收入群體家庭收入的25％與市價(jià)租金之間的差額；二是房東補(bǔ)貼。尼克松政府時(shí)期，聯(lián)邦政府向房屋擁有者提供補(bǔ)貼，額度為市場(chǎng)租金與低收入家庭收入的一定比例之間的差額；三是住房券。由政府為低收入者頒發(fā)，補(bǔ)貼額度為不超過(guò)自己收入的30％的房租與市場(chǎng)租金之間的差額，差額部分由政府承擔(dān)；四是現(xiàn)金補(bǔ)貼。里根政府時(shí)期，聯(lián)邦政府對(duì)低收入家庭直接提供額度為市場(chǎng)租金價(jià)格的70％的現(xiàn)金補(bǔ)貼。

然后我們來(lái)看看中國(guó)。

1949之后實(shí)施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。城鎮(zhèn)居民的住房主要由單位解決，住房建設(shè)資金主要來(lái)自政府撥款。

住房建好后，單位以低租金分配給職工居住，住房成為一種福利。

在此制度之下，中國(guó)曾有一個(gè)短暫的公有住房發(fā)展較快階段（1949－1957）：在三年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期和“一五”時(shí)期，各級(jí)政府調(diào)配住房用地，住房統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一分配，住房累計(jì)峻工10916萬(wàn)平米。國(guó)家對(duì)相應(yīng)的租金規(guī)定指導(dǎo)價(jià)格，使租金保持在一個(gè)低水平狀態(tài)（工資收入的2－3％）。

但隨后就進(jìn)入了公有住房建設(shè)低潮（1958－1977）。住房建設(shè)進(jìn)程緩慢。

從1949年到90年代初，國(guó)家用于住房建設(shè)的投資累計(jì)達(dá)到2900多億元（其實(shí)大部分是1978年之后的投資），大體相當(dāng)于冶金工業(yè)固投的約4倍。由于這部分巨大投資不能回收進(jìn)入循環(huán)狀態(tài)，管理弱而效率損失大，導(dǎo)致國(guó)家財(cái)政負(fù)擔(dān)的加劇。80年代國(guó)家和地方財(cái)政每年用于住房建設(shè)的投資平均達(dá)200億元，用于住房維修的補(bǔ)貼達(dá)100多億元，而每年公房租金只能收回10多億元。

住宅投資對(duì)于住房供應(yīng)者的國(guó)家和單位而言是一種虧損運(yùn)營(yíng)，只投入而無(wú)產(chǎn)出，住宅建設(shè)資金不能形成投資和回收的良性循環(huán)。同時(shí)城市住宅極度短缺。1978年全國(guó)城市人均居住面積不僅沒(méi)有增長(zhǎng)，反而從1950年代初期的4．5平米下降到3．6平米，城市缺房戶869萬(wàn)戶，占當(dāng)時(shí)城市總戶數(shù)的47．4％。

所以1998年的房改多少也有些不得已而為之。1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革之后，中國(guó)的住宅供應(yīng)基本上走上了單鞭市場(chǎng)化道路，一方面刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱情，使得中國(guó)的住房供給大幅提升，到2019年，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)到39．8平米，達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的中等水平；另一方面，政府的住房保障功能實(shí)現(xiàn)較弱，尤其是在一二線大城市。2019年全國(guó)共有住房6．5億套，其中城鎮(zhèn)3．9億套，鄉(xiāng)村2．6億套。按住建部數(shù)據(jù)，到2019年，全國(guó)累計(jì)建設(shè)了保障性住房和棚改安置房8千萬(wàn)套，假設(shè)其中保障性住房為6千萬(wàn)套，則其占全國(guó)住房的比例不到10％，而且這些保障性住房大都是2010年之后建設(shè)的。

但與此同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)在20年里普遍上漲10倍以上，購(gòu)買或租賃住房成為年輕人極大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)（大多超過(guò)國(guó)際上合理的月收入25％上限）；而與此同時(shí)，中國(guó)的銀行業(yè)從居民住房貸款中獲取利潤(rùn)（中國(guó)房貸利率一般為4．65％，在全球都屬最高之列），并附加以苛刻的條款。“房奴”一詞全國(guó)流行。

二

1980年代，當(dāng)全國(guó)的住房制度還是未被打破的舊制度時(shí)，深圳率先進(jìn)行改革，建立了雙軌制的雛形。

1980年，中國(guó)第一個(gè)商品房小區(qū)誕生在深圳。

1983年，當(dāng)時(shí)深圳市委書(shū)記率團(tuán)訪問(wèn)新加坡考察住房制度，提出學(xué)習(xí)新加坡設(shè)立住房建設(shè)基金，加快住房商品化的改革。之后深圳出臺(tái)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)行政事業(yè)單位職工住宅商品化試行辦法》，提出“改革干部職工住房制度，逐步以經(jīng)濟(jì)手段取代行政分配，加快住宅建設(shè)資金的回收與周轉(zhuǎn)，實(shí)行住宅產(chǎn)商品化，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”。當(dāng)時(shí)深圳的思路，即是體制外住宅商品化，體制內(nèi)逐步改革，建立新型住房保障。

1988年6月，正式發(fā)布實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》，并于1989年發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居屋發(fā)展綱要》。這一住房制度后來(lái)被總結(jié)為“雙軌三類多價(jià)制”。

這一制度的后果被張思平描繪為：“深圳黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員大部分居住在政府修建的準(zhǔn)成本或全成本的福利商品房之中；企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)員工住在企業(yè)利用政府優(yōu)惠的土地資源修建的微利商品房之中；外商和民營(yíng)企業(yè)家及少數(shù)先富起來(lái)的群體住在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高檔商品房之中；外資和民營(yíng)企業(yè)的基層員工大部分住在自建的職工集體宿舍之中；城市流動(dòng)人口及部分中低收入群眾大都居住深圳城中村原住民提供的廉價(jià)出租房之中�！�

但到2003年，深圳住房制度跟全國(guó)并軌了，都變成了市場(chǎng)化供應(yīng)體系。

2003年深圳市出臺(tái)《深圳市機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房分配貨幣化改革實(shí)施方案》，至2011年深圳市人大出臺(tái)《深圳市保障性住房條例》為，深圳基本停止了停止保障房建設(shè)。

到2020年，深圳市的住房保有量總計(jì)1087萬(wàn)套，而其中政府累計(jì)供應(yīng)的公共住房?jī)H為約50萬(wàn)套，占比不到5％。僅為全國(guó)占比的一半左右。

而2003年到2021年，深圳房?jī)r(jià)呈上漲格局，其中并經(jīng)歷了三次。

第一次是2009年前后。

深圳一手房在2004年末的均價(jià)為5997元／㎡，到了2005年達(dá)到7040元／㎡，而2006年則上升到9230元／㎡，2007年更加飆升到13369元／㎡。

2007年底，美國(guó)次貸危機(jī)全面爆發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之調(diào)整，價(jià)格逐漸回落。全國(guó)樓市悲鳴，深圳均價(jià)價(jià)跌破10000元。2008年12月，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。2009年，樓市終于復(fù)蘇。重新回到快速上漲的軌道。

2009年9月，深圳正式進(jìn)入到房?jī)r(jià)“2萬(wàn)時(shí)代”，同比平均漲幅超過(guò)80％。這波漲幅直到2010年4月“新國(guó)十條”出臺(tái)才告一段落。

第二次是2015－2016年。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳房?jī)r(jià)在2014年11月開(kāi)始止跌，在12月份成為全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市，到2015年4月，已連續(xù)5個(gè)月上漲到，2016年初，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，2015年12月深圳新房同比漲幅高達(dá)47．5％，二手房同比漲幅也達(dá)到了42．6％。

深圳國(guó)土與規(guī)劃委數(shù)據(jù)也顯示，截止到2015年5月23日，深圳關(guān)外商品房住宅成交均價(jià)為19892萬(wàn)元／平方米，較4月份大幅上漲65％。

深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院的一份名為《深圳住房制度改革和房?jī)r(jià)調(diào)控》研究報(bào)告指，“如果按年度計(jì)算，全市2015年房?jī)r(jià)比2014年平均增長(zhǎng)43．1％，2016年又比2015年增長(zhǎng)60％，其中2016年5月全市新房平均價(jià)格達(dá)到55871元／平方米，同比增長(zhǎng)96％。

2016年5月，全市新房平均價(jià)格接近5．59萬(wàn)元每平方米，同比增長(zhǎng)96％，中心區(qū)房?jī)r(jià)達(dá)8萬(wàn)元每平方米，個(gè)別高端樓盤每平方米達(dá)已達(dá)10萬(wàn)元。

值得注意的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明深圳房?jī)r(jià)在2015年僅上漲47．5％，但這是深圳全市的平均值。而這種數(shù)據(jù)往往不能反映重點(diǎn)片區(qū)的實(shí)際情況。事實(shí)上，早在2015年5月，就有地產(chǎn)中介傳出的數(shù)據(jù)表明深圳房?jī)r(jià)在第一季度已上漲了60％，而后來(lái)全年的漲幅肯定在100％以上。如果加上2016年上半年的漲幅，深圳房?jī)r(jià)在一年半之內(nèi)，上漲了足有150％。

經(jīng)過(guò)這兩輪上漲，深圳房?jī)r(jià)已從2003年的均價(jià)5680元／平米，上漲到2016年的53454元／平米，已是13年前的整整10倍；2016年上半年，深圳被國(guó)際貨幣基金組織列為全球“最難買得起樓”的城市，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)38．36�！卑�2016年房?jī)r(jià)計(jì)算，深圳一家三口買60平米的商品房，人均可支配收入至少要達(dá)到63423元，而符合這一標(biāo)準(zhǔn)的人數(shù)不足深圳戶籍人口的20％，不足常住人口的10％。

第三波是2019年底到2021年第一季度。2016年到2021年初，短短5年時(shí)間，深圳房?jī)r(jià)又從均價(jià)5．3萬(wàn)，上漲到8．8萬(wàn)元，漲幅超過(guò)60％。

我在《深圳房地產(chǎn)第三方批判》一文中提出：2009年的第一波房?jī)r(jià)上漲，以及深圳環(huán)保政策等的共同作用下，將深圳的所謂“十大傳統(tǒng)制造業(yè)”基本驅(qū)逐出深圳（僅女裝、珠寶等留有少量制造環(huán)節(jié)在深圳，其它最多只留下其總部，工廠皆遷出深圳）；2015－2016年第二波房?jī)r(jià)上漲，直接的結(jié)果就是將深圳一批高科技制造業(yè)遷移外地；而2019年底到2021年初這波完全無(wú)理由上漲，繼續(xù)對(duì)科技制造業(yè)有所影響。

這種驅(qū)逐，以2015－2016年的第二波為例，主要通過(guò)以下幾種方式進(jìn)行：

其一，工廠廠房，無(wú)論是土著農(nóng)民私人擁有或集體所有的工業(yè)區(qū)，還是市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還是市區(qū)兩級(jí)國(guó)有企業(yè)控制的工業(yè)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，紛紛漲租，給企業(yè)（尤其是ICT產(chǎn)業(yè)鏈上的中小型配套企業(yè)）正常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了壓力。

其二，工業(yè)區(qū)附近的各種住宅（包括住宅小區(qū)及城中村）紛紛漲租，導(dǎo)致企業(yè)員工的生活成本急劇抬升，間接給企業(yè)造成壓力。

其三房?jī)r(jià)向上提升了房地產(chǎn)商進(jìn)入深圳城市更新領(lǐng)域的熱情，而任何“城市更新”項(xiàng)目，尤其是那些大型項(xiàng)目，其實(shí)都是片區(qū)下一波房?jī)r(jià)上漲的主要助推器。

寶安區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)等各區(qū)是深圳最主要的工業(yè)基地，而且是最核心的ICT產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，這幾個(gè)區(qū)又是房?jī)r(jià)向上的核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)鏈上的中小型企業(yè)預(yù)見(jiàn)到這些區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的可能性，便只能早作計(jì)劃，遷出這些區(qū)域。有些企業(yè)是就近遷到東莞，有些企業(yè)則是直接遷出珠三角區(qū)域。

其四，各原住民集體股份公司由于對(duì)未來(lái)的“城市更新”充滿預(yù)期，于是乎就不再跟企業(yè)簽長(zhǎng)期的廠房租賃合同，而是改為一年一簽。沒(méi)有任何企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以建立在廠房一年一簽租賃合同的基礎(chǔ)上。于是乎就被迫離去。

其五，政策層面或間接驅(qū)動(dòng)。比如說(shuō)區(qū)域之城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重大投入，諸如地鐵、大型教育醫(yī)療、文體及商業(yè)設(shè)施、城市公園等的巨大投入，這意味著大量的資本沉淀到區(qū)域的土地之中，提升了土地的價(jià)值含量，其結(jié)果必然體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲中。

2016年5月，任正非在接受新華社采訪時(shí)，批評(píng)深圳“生產(chǎn)成本太高了，工業(yè)發(fā)展不起來(lái)”，“高成本最終會(huì)摧毀你的競(jìng)爭(zhēng)力。而且現(xiàn)在有了高鐵、網(wǎng)絡(luò)、高速公路，活力分布的時(shí)代已經(jīng)形成了，但不會(huì)聚集在高成本的地方。”任過(guò)去從來(lái)不會(huì)批評(píng)地方政府，這是他首次。之后，華為開(kāi)始了向東莞松山湖的大遷徙。

三

2011年之后，深圳政府也認(rèn)識(shí)到出現(xiàn)的問(wèn)題，試圖逐步調(diào)整和糾偏。當(dāng)然這也是回應(yīng)落實(shí)2007年之后中央所出臺(tái)的一個(gè)又一個(gè)保障房試探性政策。這些調(diào)整的最后成果，匯集為2018年出臺(tái)的《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》文件（以下簡(jiǎn)稱“2018年文件”）。

《意見(jiàn)》提出建立由市場(chǎng)商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四類住房構(gòu)成的4∶2∶2∶2住房供應(yīng)與保障體系，統(tǒng)籌解決各類市民住房問(wèn)題。該“意見(jiàn)”計(jì)劃深圳人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比重，提升到新增住房供應(yīng)總量的60％左右，其總量到2035年不少于100萬(wàn)套。

到2021年，深圳市住建局又聲稱要用10年時(shí)間（即到2030年）建設(shè)110萬(wàn)套公共租賃住房。但業(yè)內(nèi)人士并不看好這一計(jì)劃能在多大程度上實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

就目前深圳的公共性住房政策歷程來(lái)看，深圳政府做了以下幾件事：

其一，深圳政府對(duì)戶籍人口中的住房困難人群做到了基本保障。

深圳2020年戶籍人口規(guī)模已達(dá)到500萬(wàn)人，如果按每年新增（人口出生和移民兩種方式）戶籍人口50萬(wàn)計(jì)算，則2030年就將達(dá)到1000萬(wàn)戶籍人口，是現(xiàn)在的兩倍。按每戶2．5口計(jì)，意味著400萬(wàn)戶。

鑒于戶籍人口中原住民大都通過(guò)農(nóng)民房實(shí)現(xiàn)了自有住房，其中的貧困人口無(wú)房戶可以忽略不計(jì)。而入籍的新移民中所謂的困難人群大抵只是每年10萬(wàn)左右的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生，假設(shè)2010－2030年新入籍的大學(xué)畢業(yè)生約200－250萬(wàn)人，而假設(shè)其中30％無(wú)法實(shí)現(xiàn)自有住房，則意味著這是60－75萬(wàn)人，假設(shè)其每戶為1．5口，則意味著對(duì)公租房或保障房的需求為40－50萬(wàn)套。

其二，深圳政府僅對(duì)非戶籍人口中的“人才”作出了保障性住房的承諾。事實(shí)上由于“人才”（一般來(lái)說(shuō)會(huì)要求大專以上學(xué)歷）入籍的難度并不高，所以這個(gè)承諾相當(dāng)于對(duì)戶籍人口的承諾向外作了一個(gè)規(guī)模不太大的擴(kuò)大、延伸。據(jù)了解，深圳到2020年共有各類人才約550萬(wàn)人。

假設(shè)到2030年不具有深圳戶籍的人才總量為100萬(wàn)人，深圳對(duì)非戶籍人口低收入人群的30％保障率的承諾，我估計(jì)也就是針對(duì)這100萬(wàn)非戶籍人才中30％中低收入群體的保障承諾，也就是30萬(wàn)人，假設(shè)平均每戶1．5人，即是20萬(wàn)戶。

這意味著，這兩類人中對(duì)保障性住房的需求為60－70萬(wàn)套。因此，到2030年倘若政府完成了110萬(wàn)套公共住房的建設(shè)，那么保障這兩類人的住房需求是可以實(shí)現(xiàn)的。

如果按照深圳政府的規(guī)劃，到2035年，深圳政府推出的公共政策住房累計(jì)也不會(huì)超過(guò)160萬(wàn)套，在1260萬(wàn)套全市住房存量中，占比也不過(guò)是12．7％。這個(gè)住房保障程度顯然還有提升空間。

假設(shè)為了建設(shè)有中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，政府公共住房在全社會(huì)存量住房中的占比應(yīng)該達(dá)到30％，那就意味著公共住房總量應(yīng)該達(dá)到360萬(wàn)套，要比現(xiàn)在政府的計(jì)劃多出200萬(wàn)套。也意味著政府自2020年起應(yīng)該建設(shè)310萬(wàn)套公共住房。假設(shè)每套公共住房平均面積為50平米，則需要建設(shè)1．55億平米的住房。假設(shè)建這些住宅小區(qū)的平均容積率為5，則意味著需要3100萬(wàn)平米，也就是31平方公里的住宅建設(shè)用地。

其實(shí)這也并非一個(gè)絕對(duì)不可能的任務(wù)。問(wèn)題的關(guān)鍵其實(shí)仍是理念認(rèn)知，核心是對(duì)多少人負(fù)責(zé)的問(wèn)題�？梢阅脕�(lái)一說(shuō)的是：新加坡也只是對(duì)700萬(wàn)人口中的400多萬(wàn)本國(guó)公民提供住房保障，非本國(guó)公民則不能享有；香港也是只對(duì)港籍人口負(fù)有住房保障責(zé)任。所以深圳政府認(rèn)為自己對(duì)戶籍人口提供住房保障就可以了。

然而深圳長(zhǎng)期戶籍與非戶籍人口都是倒掛的。即便到了2021年，可能實(shí)際總?cè)丝谝殉�過(guò)2000萬(wàn)人，但戶籍人口仍只有550萬(wàn)人，只占到約1／4。這種倒掛狀況已持續(xù)了40年。因此政府以不能對(duì)14億中國(guó)人負(fù)責(zé)任為由而只將住房保障限于戶籍人口，在邏輯上是不能成立的。因?yàn)椴豢赡苡?4億中國(guó)人涌入深圳，連1．4億都不可能。沒(méi)有工作、沒(méi)有任何收入而長(zhǎng)期滯留深圳這樣一個(gè)高成本的城市是無(wú)法想象的，因而能夠留在這里的人，基本上應(yīng)該是有工作的，也就是就業(yè)人口。就業(yè)人口就一定是在某個(gè)產(chǎn)業(yè)里就業(yè)的。

當(dāng)然深圳試圖擴(kuò)大住房保障范圍，現(xiàn)在看來(lái)所循路徑有二：一是擴(kuò)大戶籍人口規(guī)模，然后將住房保障覆蓋到其中的低收入人群；一是擴(kuò)大人才定義范圍，或者是錨定產(chǎn)業(yè)而提供住房保障，無(wú)非是將涉及的產(chǎn)業(yè)范圍擴(kuò)大還是縮小的問(wèn)題。這樣的路徑已較之前有所進(jìn)步。

四

在此前更長(zhǎng)的時(shí)間里，城中村農(nóng)民房承擔(dān)了“廉租房”的角色，這已是理論界公認(rèn)的事實(shí)。在論及深圳地區(qū)創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)時(shí)，我們不能忽略原住民為此作出的貢獻(xiàn)。

1979年之前，深圳為廣東省惠陽(yáng)地區(qū)下轄的寶安縣，共有人口33．35萬(wàn)人，若扣除逃港的戶籍人口，保守估計(jì)為30萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口僅有約2．5萬(wàn)人。到今天，官方?jīng)]有原住民人口的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，我所了解到的，有兩個(gè)數(shù)字，一說(shuō)是56萬(wàn)人，一說(shuō)是約70萬(wàn)人。按照2018年3月，深圳市城中村改造辦公室發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，深圳城中村總用地面積320平方公里，以原行政村為單位的城中村大概336個(gè)，以自然村為單位的城中村為2000個(gè)，城中村容納的居住人口約1200萬(wàn)人。不用政府花一分錢，向1200萬(wàn)中低收入人群提供了2．7億平米的廉租房，當(dāng)然他們也從中收獲了巨量的財(cái)富。

1992年6月，深圳市政府發(fā)布《關(guān)于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》，在原關(guān)內(nèi)地區(qū)實(shí)施“統(tǒng)征”——將“特區(qū)集體所有尚未被征用的土地實(shí)行一次性征收”。深圳市撤銷了特區(qū)內(nèi)的68個(gè)行政村，4萬(wàn)農(nóng)民改變戶籍身份成為“城里人”。

2003年底，在經(jīng)過(guò)高層特批之后，深圳市下發(fā)《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見(jiàn)》，決定推動(dòng)原特區(qū)外寶安龍崗兩區(qū)的全面城市化，于2004年在原關(guān)外實(shí)施“統(tǒng)轉(zhuǎn)”——即把關(guān)外全體27萬(wàn)農(nóng)村集體居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍人口，從而把集體土地也轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。將原特區(qū)外所有的18個(gè)鎮(zhèn)改為街道辦，所有的218個(gè)行政村改為“居民委員會(huì)”。至此，深圳市實(shí)現(xiàn)了所謂的“城鄉(xiāng)土地一體化（即全域土地國(guó)有化）”。

正如我之前文章中指出的，倘若我們總結(jié)地方政府與原住民過(guò)去這三四十年博弈的特點(diǎn)，我們可以發(fā)現(xiàn)，雙方各有平衡：而原住民的武器則是“合理性”與“既成事實(shí)的法不責(zé)眾”。博弈的結(jié)果，基本上可以說(shuō)，原住民有所勝利：政府只能抑制原住民所建住宅產(chǎn)品因合法性缺失而產(chǎn)生的價(jià)格損失——其定價(jià)較市場(chǎng)上正常的商品房往往低三分之一甚至一半，這也是所謂“廉租房”之來(lái)歷——卻不能阻止30多年來(lái)農(nóng)民房的一再擴(kuò)建和擴(kuò)大規(guī)模；原住民雖沒(méi)能拿到足夠的“法權(quán)”，但卻得到了實(shí)利，甚至因其合理性而得到了（國(guó)際國(guó)內(nèi)）輿論的支持。

原住民小產(chǎn)權(quán)房的合理性，來(lái)源于“市場(chǎng)理性精神”的召喚，回應(yīng)了市場(chǎng)有效需求，并向市場(chǎng)提供了合乎要求的低租金水平的住宅產(chǎn)品，同時(shí)承擔(dān)起了在當(dāng)時(shí)被政府放棄的“廉租房”供應(yīng)責(zé)任，同時(shí)避免了在社會(huì)主義國(guó)家出現(xiàn)貧民窟現(xiàn)象。

由于不具有合法產(chǎn)權(quán)，且城中村農(nóng)民房往往建筑質(zhì)量不高、戶型不佳、公共配套缺乏，而且沒(méi)有好的物業(yè)管理服務(wù)，居住的體驗(yàn)較差，因而農(nóng)民房的租賃價(jià)格較之商品房往往低至一半。但對(duì)許多低收入業(yè)者來(lái)說(shuō)，他們根本承擔(dān)不起“較佳居住體驗(yàn)”商品房的租金水平，原住民城中村的農(nóng)民房滿足了他們對(duì)低成本租屋的要求。

有人撰文指出城中村的三大

其一，布局的高密度。為了追求利益最大化，能有更多的出租面積，村民不規(guī)范建設(shè)，在自己的宅基地上盡量建滿建高，樓與樓之間沒(méi)有合理的間距，形成握手樓、貼面樓、一線天等這樣的城中村典型的景觀。

其二，設(shè)施相對(duì)陳舊不完善，排污管道，垃圾箱，公共廁所等各種環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃及配套建設(shè)未納入統(tǒng)一規(guī)劃。公廁建造布局不合理，路燈亮化率未達(dá)標(biāo)，垃圾箱破損嚴(yán)重，道路坑洼不平，市政管網(wǎng)不到位、綠化覆蓋率明顯不足等現(xiàn)狀。特別是城市管線不配套，排水設(shè)施不全，污水積水較多。衛(wèi)生意識(shí)差，垃圾的處理很隨意，村里衛(wèi)生死角隨處可見(jiàn)。

出租房屋管理松懈，住戶占用公共通道堆放雜物，有較大的安全隱患，防火間距不足，房屋與房屋之間垂手可及，消防車無(wú)法通過(guò)，一旦發(fā)生火災(zāi)，蔓延起來(lái)，安全隱患較大。

其三，村里的公共設(shè)施配套不足，缺少綠化及活動(dòng)空間，老人孩子沒(méi)有更多的娛樂(lè)空間，年輕人回來(lái)也只是蝸居在一張窄窄的床上，沒(méi)有太多可以休閑娛樂(lè)的地方。樓挨著樓，住戶間缺少私密空間。

在2009年深圳推動(dòng)“城市更新”之后，如何解決城中村所謂“小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題”就成了政府的一塊心病。周其仁教授團(tuán)隊(duì)在其2014年的土改報(bào)告中曾建議將所有小產(chǎn)權(quán)房一次性無(wú)條件合法化，這一建議其后無(wú)果。而整體拆除重建，在房?jī)r(jià)上漲周期地產(chǎn)商會(huì)有較高的積極性，倘若進(jìn)下房?jī)r(jià)下跌周期，預(yù)計(jì)積極性就會(huì)迅速降低，未來(lái)寄托于整體拆除重建的希望也就變小。

剩下的可選方案就是所謂“綜合整治”。這本是2009年官方就已提出的城市更新的三種選擇之一，但原來(lái)沒(méi)有成為優(yōu)先選擇。而現(xiàn)在則似乎更被重視了。

《深圳市“城中村”綜合治理2018—2020年行動(dòng)計(jì)劃》于2017年11月開(kāi)始部署。根據(jù)《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019－2025）》，深圳劃入綜合整治分區(qū)涉及252個(gè)行政村、718個(gè)自然村，用地總面積55平方公里。政府聲稱，將在視頻門禁系統(tǒng)接入、符合條件城中村實(shí)現(xiàn)管道天然氣全覆蓋、垃圾分類設(shè)施配置全覆蓋。對(duì)城中村的居住環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施、安全隱患、交通秩序等10個(gè)方面進(jìn)行綜合治理。

到現(xiàn)在為止，我們可以看到，除了政府在所有城中村所進(jìn)行的公共產(chǎn)品的鋪入之外，也涌現(xiàn)出了兩種典型的改造模式。一是福田區(qū)的“水圍檸盟公寓模式”，一是萬(wàn)科“泊寓”模式。

在2009年之后，福田區(qū)曾在上沙村進(jìn)行試點(diǎn)，由政府投入數(shù)千萬(wàn)元進(jìn)行公共產(chǎn)品注入，統(tǒng)一改造和租賃，作為天安數(shù)碼城的配套公寓，當(dāng)時(shí)據(jù)說(shuō)效果頗佳。在此基礎(chǔ)上，福田區(qū)又在水圍村進(jìn)行了試驗(yàn)。

水圍村緊鄰深圳CBD，靠近皇崗口岸和福田口岸，占地面積0．23平方公里，居住著大約1500名本地村民和30，000多名外來(lái)租客。檸盟公寓項(xiàng)目改造片區(qū)位于水圍村西南邊緣，規(guī)劃面積約8000平米，片區(qū)由水圍村集體股份公司統(tǒng)一規(guī)劃并于2002年建成。35棟農(nóng)民樓的基底和層高一致，每塊宅基地90平米，每棟樓7層，1－2層為商業(yè)，3層以上為住宅。這35棟住宅有29棟納入了檸盟公寓項(xiàng)目，項(xiàng)目2016年啟動(dòng)，2018年完成。

2014年，水圍集體股份公司出面與多數(shù)已移居境外的35棟私宅的70多個(gè)業(yè)主聯(lián)系，希望以長(zhǎng)租方式獲得物業(yè)使用權(quán)。經(jīng)過(guò)六個(gè)月談判，最終與32．5棟私宅業(yè)主達(dá)成十年租賃協(xié)議，其余2．5棟業(yè)主堅(jiān)持保持原狀。根據(jù)租賃合同，集體股份公司每月向業(yè)主支付約73元／平方米的租金，每?jī)赡暝黾?％。

2017年3月，福田區(qū)政府宣布深業(yè)集團(tuán)有限公司（深業(yè)）加入檸盟公寓改造項(xiàng)目，2017年12月，項(xiàng)目改造完成，深業(yè)將升級(jí)后的504間公寓（共15，472平米）移交給福田區(qū)住建局納入政府保障性住房系統(tǒng)。福田區(qū)政府選拔目標(biāo)企業(yè)，并向其員工開(kāi)放公寓租賃申請(qǐng)通道，租金為每月75元／平方米，與水圍村其他私宅租金相當(dāng)。政府支付了每月75元／平方米的補(bǔ)貼平衡改造成本，但深業(yè)項(xiàng)目收益率仍僅為0．12％，遠(yuǎn)低于國(guó)有企業(yè)8．3％投資回報(bào)率的考核標(biāo)準(zhǔn)。

2014年，萬(wàn)科率先試水長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，兩年后正式推出集中式公寓品牌“泊寓”，并將長(zhǎng)租公寓列為萬(wàn)科集團(tuán)核心業(yè)務(wù)之一。2021年度租賃企業(yè)全國(guó)開(kāi)業(yè)規(guī)模TOP15名單中，萬(wàn)科泊寓以15．7萬(wàn)間排名第一，較第二名龍湖冠寓規(guī)模高出5．7萬(wàn)間�！安丛ⅰ币呀�(jīng)形成六種業(yè)務(wù)模式，其中一種即“城中村聯(lián)營(yíng)改造運(yùn)營(yíng)”，即由萬(wàn)科與村民談判以長(zhǎng)租形式拿下連片的城中村農(nóng)民房，改造成適合年輕人租住的相對(duì)優(yōu)質(zhì)空間，從中賺取差價(jià)。

由于要從原住民那里拿到長(zhǎng)租權(quán)，必然要付出高出當(dāng)時(shí)平均租金水平的價(jià)格，而萬(wàn)科又要從中賺取不低于20％的毛利率，則意味著改造后的房租水平要高出當(dāng)時(shí)市場(chǎng)水平的20－30％。這相當(dāng)于推動(dòng)了一波深圳特區(qū)外城中村房租上漲，因此難免有所壓力。顯然它只適合于部分金相對(duì)較高收入的金領(lǐng)和高級(jí)白領(lǐng)租客。

五

住房制度與住房政策之所以在地區(qū)網(wǎng)絡(luò)中十分重要，是因?yàn)樗�是人的最基本生存條件。但是如前所述，長(zhǎng)期以來(lái)深圳政府更為看重的是對(duì)人才的住房保障。雖然深圳的人才政策門檻設(shè)置較低，大專畢業(yè)生即可被視為人才，且某些考取相應(yīng)證明的技術(shù)工人也可被納入人才之列，這使得2020年底深圳人才總量已達(dá)到550萬(wàn)人。但僅解決所謂人才住房保障，并不能從根本上穩(wěn)定深圳地區(qū)創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)中所有所需要的工作者。

畢竟無(wú)論是產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)，還是大學(xué)及科研機(jī)構(gòu)，并非僅由“人才”組成。智能手機(jī)產(chǎn)業(yè)鏈同樣需要較低端的包裝產(chǎn)業(yè)和技術(shù)含量不高的物流配送系統(tǒng)來(lái)配套。更不要說(shuō)餐飲、零食、物業(yè)服務(wù)等這些藍(lán)領(lǐng)就業(yè)崗位。離了它們，整個(gè)創(chuàng)新體系同樣玩不轉(zhuǎn)。

然而2015年之后，深圳房?jī)r(jià)不僅僅是藍(lán)領(lǐng)就業(yè)者難以忍受，就連高新技術(shù)企業(yè)的研發(fā)人員也難以負(fù)擔(dān)，這是導(dǎo)致深圳部分科技企業(yè)外遷的原因之一。

如何解決此一問(wèn)題？需要反思既有的住房制度。2018年文件的反思太具過(guò)渡性了，并沒(méi)有完全解決這一問(wèn)題。

筆者至少看到以下幾個(gè)努力方向：

其一，以公共租賃住房為主，盡可能做大公共住房的規(guī)模。公租房仍應(yīng)該是深圳住房制度未來(lái)10年的重中之重（我個(gè)人的一貫觀點(diǎn)，反對(duì)以出售方式建設(shè)公共住房），倘若10年內(nèi)能拿出200萬(wàn)套以上的公共租賃住房（平均面積約50平米，合計(jì)1億平米），就能相當(dāng)程度上緩解深圳各個(gè)產(chǎn)業(yè)年輕人的居住問(wèn)題，同時(shí)也能有效地打壓租賃市場(chǎng)價(jià)格。

其二，前述“水圍模式”應(yīng)在全市城中村進(jìn)行推廣，政府承擔(dān)起住房保障的職責(zé)，財(cái)政拿出足夠資金扶持推廣，如果能將現(xiàn)有城中村的10％以水圍模式進(jìn)行改造，就可以使市場(chǎng)上增加至少2500萬(wàn)平米的廉租房。

升級(jí)“水圍模式”，政府可以牽頭對(duì)公租房有較大規(guī)模需求的企業(yè)，與鄰近的城中村結(jié)對(duì)合作，建立特定企業(yè)的“青年人才公寓”，政府注入公共產(chǎn)品，并提供相應(yīng)補(bǔ)貼貼。企業(yè)也可投入適當(dāng)?shù)馁Y金補(bǔ)貼。

其三，政府應(yīng)推出普惠性的房租補(bǔ)貼政策，以緩解全體市民的住房成本壓力。

其四，應(yīng)建立類似德國(guó)那樣的“租務(wù)管制”制度，保障租客的利益，并限制房屋空置。

其五，應(yīng)一企一策，允許部分關(guān)鍵性鏈主企業(yè)（全市約10家左右）自建“企業(yè)村”、“企業(yè)園區(qū)”，在其空間內(nèi)允許自建大規(guī)模員工公寓及附屬商業(yè)、文體設(shè)施。對(duì)資格設(shè)嚴(yán)格門檻，由市級(jí)政府依法確定，并經(jīng)市人大常委會(huì)同意。

其六，應(yīng)全面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，按豪宅、普通住宅分類對(duì)全市居住空間進(jìn)行分區(qū)管理，抑制房?jī)r(jià)，使其逐步回歸到市民能夠承受的房?jī)r(jià)收入比范圍（20倍左右）。

我在《深圳房地產(chǎn)第三方批判》長(zhǎng)文中對(duì)深圳住房制度有全面的分析及個(gè)人建議，在此不再贅述。但毫無(wú)疑問(wèn)，檢討住房制度的時(shí)間節(jié)點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。

       原文標(biāo)題 : 金心異解開(kāi)“深圳創(chuàng)新密碼”57：住房制度調(diào)整時(shí)點(diǎn)已到