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第一章 住宅類地產(chǎn)

住宅房地產(chǎn)是由服務(wù)人類居住為主要目的的土地及建筑物組成的供人們?nèi)粘Ｉ�活居住的房屋，是人們重要的生活資料，是從事住宅。房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營（出租、出售、信托等）、管理、維修和裝飾服務(wù)等活動和經(jīng)濟實體組成的行業(yè)。住宅房地產(chǎn)一直以來是我國房地產(chǎn)市場的重點它包括普通住宅、豪宅、別墅以及公寓等。住宅地產(chǎn)的盈利模式相對較簡單，一般為開發(fā)建設(shè)，項目竣工后白目標客戶售出，以此獲得銷售收入和利潤。

住宅房地產(chǎn)盈利模式和其他商業(yè)性的房產(chǎn)一樣大致可分為以下四種模式：

1／ 一般價值模式

它主要通過參與土地一級開發(fā)以及通過土地二次轉(zhuǎn)手獲利土地一級開發(fā)是指土地出讓前的運作方式，指各地政府委托土地儲備中心按照土地總體規(guī)劃，對確定的存量國有十地擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地農(nóng)轉(zhuǎn)用拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為也就是通常所說的進行七通一平，把生地變成熟地，使土地達到出讓標準。

2／ 價值增值

這種模式是指住宅房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動圍繞房產(chǎn)開發(fā)這一核心活動展開投資者拿到開發(fā)用地后，自行開發(fā)物業(yè)然后將它出售，由此實現(xiàn)利潤，猶如將原材料加工成為產(chǎn)品后出售這種模式在目前很多發(fā)展中國家占據(jù)主導(dǎo)地位，這也是我國目前主流的住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式。

3／ 投資一般價值

在這種模式下，盈利的視角從物業(yè)銷售開發(fā)轉(zhuǎn)移到物業(yè)出租所帶來的租金收入。益以及物業(yè)未來延遲出售所帶來的增值上這種模式與開發(fā)建設(shè)模式最主要的區(qū)別是物業(yè)不是主要通過銷售獲利，而是對持有型物業(yè)通過一段時間的運營來獲得更高的市場價值相對于建好房子就賣，賣了再建這種開發(fā)模式而言，主要靠收取物業(yè)租金來獲取利潤則屬于一種穩(wěn)健型的開發(fā)經(jīng)營模式。

4／ 投資溢價

對于資金密集型行業(yè)，解決好融資問題成為許多住宅房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。在傳統(tǒng)模式下，我國住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式的核心是住宅房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)攬十地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)：在投資模式下，住宅房地產(chǎn)行業(yè)的重心正在發(fā)生變化，由土地為主導(dǎo)轉(zhuǎn)為金融為主導(dǎo)，其實質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)建設(shè)向金融運作轉(zhuǎn)移。在我國住宅房地產(chǎn)企業(yè)中投資的運作模式也漸露端倪，特別是以住宅房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）的出現(xiàn)為標志。但是規(guī)范化的投資模式我國尚未出現(xiàn)，因為它必須以成熟的金融證券市場為依托。＂

第二章 酒店地產(chǎn)

酒店地產(chǎn)是一種新穎的房地產(chǎn)開發(fā)模式， 中國推行這種形式只有幾年的歷史。酒店式公寓由于總價低、首付低， 許多人投資了這種物業(yè)。酒店式公寓最早出現(xiàn)在我國沿海， 是產(chǎn)權(quán)度假酒店， 雖然投資者能夠從中獲益， 但旅游景點受淡旺季的影響， 滿足不了投資者高收益的需求。

酒店地產(chǎn)在內(nèi)地不斷延展， 浙江、上海、北京相繼發(fā)展起來。酒店地產(chǎn)首選為商業(yè)繁華、商務(wù)辦公集中、交通便利的地段， 這樣不但保證酒店的客源充足， 而且有利于酒店的人氣聚攏， 進而提升酒店娛樂設(shè)施的利潤。酒店不但客源充裕， 最重要的是不受淡、旺季影響， 酒店收入保持平穩(wěn)；尤其建在火車站、機場周圍， 經(jīng)營小時房也是一筆可觀的收益。

目前， 酒店式公寓式實行委托租賃的具體年限不盡相同。隨著市場競爭增大， 酒店地產(chǎn)的承租年限都在5年以上， 有不少已經(jīng)達到了15年。一般來說， 承租年限長可令回報長期穩(wěn)定， 另一方面也有利于酒店氣氛和品牌的形成。

酒店地產(chǎn)是不同利益主體相結(jié)合的產(chǎn)物， 因此各利益主體平衡機制的設(shè)計非常重要。發(fā)展商可以把銷售價格和投資回報率設(shè)計得很高， 但管理方則會從未來酒店經(jīng)營的角度考慮。能否實現(xiàn)這么高的回報率， 雙方最終達到利益相互均衡才會有合作。

在市場經(jīng)濟的鏈條中， 一個合理的運作模式是各方利益最終趨向均衡的模式。同樣， 在酒店公寓的開發(fā)、銷售、回報、運營等模式設(shè)計上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方、購買業(yè)主三方利益， 其均衡點在于酒店的長期穩(wěn)定經(jīng)營。

酒店式公寓是多方利益相綜合的中間產(chǎn)品， 把握三方利益的平衡才是項目成功的關(guān)鍵。酒店地產(chǎn)規(guī)模對于酒店的經(jīng)營好壞有著直接的影響。規(guī)模過大， 出租率上不來；規(guī)模過小， 形不成規(guī)模效應(yīng)。新型酒店地產(chǎn)在酒店的規(guī)模上應(yīng)嚴格按照酒店業(yè)的經(jīng)營實際狀況出發(fā)， 要避免酒店規(guī)模過大或過小的問題， 酒店的星級要符合酒店的經(jīng)營定位， 一般要經(jīng)過嚴格的市場調(diào)研和咨詢。

酒店的設(shè)計在很大程度上決定后期的經(jīng)營成本， 部分酒店式公寓由以前的爛尾樓或住宅改建而成， 很多的管線、設(shè)施、配套等都無法完全按照酒店的標準進行使用。新型酒店式公寓在規(guī)劃設(shè)計上特別注重適用性和有效性， 注重酒店細節(jié)設(shè)計對運營成本和投資回報的影響， 包括面積、戶型、裝修、設(shè)施配套等。新型酒店地產(chǎn)的設(shè)計套房的比例逐漸加大， 家居化酒店布置越來越受到投資者的歡迎。

酒店的經(jīng)營要有自身的特色， 新型酒店式公寓在酒店的后期經(jīng)營中比較注重酒店經(jīng)營定位， 經(jīng)營有一定的主題， 借助于某一方面的資源使之成為最具某種特色的酒店， 與普通酒店大而全的經(jīng)營完全不同， 差異化經(jīng)營是酒店地產(chǎn)經(jīng)營的生存之道。新型酒店式公寓一般建于繁華的城市商務(wù)或商業(yè)中心， 并且依附于周邊區(qū)域， 往往在一個區(qū)域中既有酒店類物業(yè)， 又有公寓、商業(yè)、辦公類物業(yè)共同組成一個混合的社區(qū)， 在這個社區(qū)里很多的配套可以實現(xiàn)共享， 資源利用最大化。這一點普通意義上的酒店公寓完全不能具備。

產(chǎn)權(quán)式酒店又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購買者所有，購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營）購買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時間以及監(jiān)督運營的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運營模式為：

（1）聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營。

（2）開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù)。

（3）在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進行財務(wù)監(jiān)管。

（4）對營業(yè)收入—全部營業(yè)成本和營業(yè)費用后的純利進行分紅。

（5）分紅周期以每個季度為最短期限，最長不超過一年。

（6）每季財務(wù)報告受監(jiān)督者認可授權(quán)的會計師事務(wù)所嚴格審核。

（7）開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益。收益的計算方式為：分紅總額╳該房間收益比數(shù)；收益比數(shù)的計算方式為：房間面積／營業(yè)總面積或房間總價款／全部房間總價款。

（8）購買者只享受收益、不對虧損負責(zé)，營業(yè)虧損由開發(fā)商負責(zé)或由酒店經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)嫁。

（9）酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動所需的全部投入。

（10）酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標準為要求明確寫進對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。

第三章 商業(yè)地產(chǎn)

?般來講，商業(yè)地產(chǎn)是指?于各種零售、餐飲、娛樂、健?服務(wù)、休閑等經(jīng)營?途的房地產(chǎn)形式，兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三??的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，?有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)?業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 Shopping Mall 項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。

目前市場上比較常用的商業(yè)銷售模式有以下四種模式：

1／ 產(chǎn)權(quán)式長期性返租銷售模式

開發(fā)商將整層劃分為幾平方米或—二十平方米左右的小面積鋪位進行銷售，其返租利率一般定在6％—10％（高于銀行貸款利率），且期限長達10—15年，是高收益高風(fēng)險的運作模式。此模式開發(fā)商先委托商管公司進行經(jīng)營管理，再通過返租的方式從投資者手中獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)，而投資者仍保留產(chǎn)權(quán)并獲取租金回報。

適用類型：大型商業(yè)物業(yè)

2／ 直接銷售模式

將商業(yè)物業(yè)規(guī)劃分隔成幾平米至上百平米的獨立商鋪進行直接銷售，業(yè)主購買后擁有產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，既可以投資出租又可自己經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)明晰容易變現(xiàn)。

適用類型：底商、裙樓及商業(yè)街的項目

3／ 培育期返租銷售模式

由開發(fā)商自己成立或委托的商業(yè)管理公司與商鋪投資者簽訂租賃合同取得一般為3－8年的經(jīng)營權(quán)，然后由商管公司統(tǒng)一招商、運營管理，客戶可獲得6％－8％的平均收益率。

適合類型：商業(yè)街區(qū)及部分集中式商業(yè)

4／ 帶租約銷售模式

此模式為“先租后賣”：招商先行，銷售在后。通過招商鎖定經(jīng)營商戶，使投資客戶可以在明確鋪位的經(jīng)營范圍、功能檔次、租金價格水平、需要多少年限可以收回全部投資、甚至盈利幅度等的情況下，再購買商鋪，滿足了商家經(jīng)營、投資者無須招租、商鋪減少空置率等各方面的利益和要求。

適合類型：地理位置較好、商業(yè)市場繁榮或前景發(fā)展樂觀、承租力強、租金價格較高的底商、裙樓及商業(yè)街等項目＂

第四章 物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。

物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商�，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

通過物流地產(chǎn)這種創(chuàng)新形式，一方面有需求的物流設(shè)施租賃企業(yè)可以減輕龐大的資產(chǎn)負擔(dān)，將能夠更加專注于企業(yè)本身的核心業(yè)務(wù)；另一方面物流地產(chǎn)投資商也可以獲得更加穩(wěn)定的出租收益，通過這種形式，物流租賃需求公司與物流地產(chǎn)投資商在利益和風(fēng)險方面可以達到共贏局面。

物流地產(chǎn)的運營模式按照投資和管理的主體不同可分為以下四種：

1／ 地產(chǎn)商作主導(dǎo)，租售給物流商并代其管理

即房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體，開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作，房地產(chǎn)開發(fā)商只是負責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本，提高企業(yè)的核心競爭力。缺點是對于小規(guī)模的物流企業(yè)而言，租金成本可能過高。

2／ 物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營管理

即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，建成后也是自己經(jīng)營，自己管理。優(yōu)點是可以節(jié)省一部分租金，而且物業(yè)的折舊費用可以享受到稅收減免的好處。缺點就是管理水平可能比較低、非專業(yè)化，同時需要占用大量的資金，運營成本比較高，而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性，建設(shè)成本可能較高。

3／ 地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營

即物流商、地產(chǎn)商通過成立項目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營，各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢，對于項目建成后的收益按照協(xié)議分享同時共擔(dān)風(fēng)險。這種模式的優(yōu)點是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢，同時發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計、物流運營方面的優(yōu)勢，實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點在于雙方前期面臨信用風(fēng)險，同時在后期利益分配問題、風(fēng)險分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾。

4／ 由第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商

即通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合，同時對物流商和地產(chǎn)商的資格、實力進行審查，確保強強聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負責(zé)對管理企業(yè)進行招標，而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式優(yōu)點是充分利用了獨立第三方的審查，從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險，同時避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對于第三方的要求很高，而且要求中介市場有較高的行業(yè)自律，同時需要社會信用檔案的支持。

根據(jù)國內(nèi)外物流地產(chǎn)運營經(jīng)驗，物流地產(chǎn)商以物流平臺提供商的身份，通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化總的來說，物流園區(qū)的贏利主要來自以下五個方面：

1／ 土地（資產(chǎn)）增值

對物流地產(chǎn)所有者與經(jīng)營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者（即初期投資者）從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，地價將會有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運營后，還將大幅上漲。對于經(jīng)營者（即物流運營商）來說，土地的增值將能提高其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運作最為成功的東京物流組團，其物流園區(qū)的主要贏利即來自土地價值的增長。

2／ 出租收入

園區(qū)所有者與經(jīng)營者按一定比例對出租收入進行分配。

倉庫租賃費用：經(jīng)營者將園區(qū)內(nèi)所修建的大型現(xiàn)代化倉儲設(shè)施租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。

設(shè)備租賃費用：將園區(qū)內(nèi)一些主要的交通設(shè)施如鐵路專用線、物流設(shè)備如裝卸、運輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)使用，收取租金。

房屋租賃費用：主要包括園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。

停車場收費：物流園區(qū)憑借強大的信息功能，吸引眾多運輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)修建現(xiàn)代化停車場，也將收取一定的停車費用。

其他管理費用：包括物業(yè)管理費等其他費用。

3／ 服務(wù)費用

信息服務(wù)費用：這是最主要的服務(wù)費用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的服務(wù)費。二是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務(wù)，從本地和周邊地市配送他們所要進的各種商品，以降低他們的經(jīng)營成本；同時可以專門為社會上大的商場、批發(fā)市場和廣大客戶服務(wù)，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費方式上采取按成交額提取一定比例的中介費的方式。

培訓(xùn)服務(wù)費用：利用物流園區(qū)運作的成功經(jīng)驗及相關(guān)的物流發(fā)展資訊優(yōu)勢，開展物流人才培訓(xùn)業(yè)務(wù)，從中收取培訓(xùn)費用。

融資中介費用：園區(qū)運營商通過介紹投資者進駐園區(qū)，從中收取中介費用。

其他服務(wù)費用：包括技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)設(shè)計等服務(wù)費用。

4／ 項目投資收益

對于園區(qū)所有者來說，還可以自己對看好的物流項目如加工項目、配送業(yè)務(wù)等進行投資，從中獲取收益。

5／ 其他收益

園區(qū)運營商還可以通過增資擴股、上市等方式獲取收益。

第五章 工業(yè)地產(chǎn)

工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地資源應(yīng)用特性的毛地、熟地黃，及其此類土地資源上的房屋建筑和附著物，不同于住房、商業(yè)服務(wù)和綜合性商業(yè)用地之外的第四種特性商業(yè)用地。開發(fā)公司在工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)或別的地區(qū)獲得工業(yè)土地資源項目，再開展項目的道路、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)甚至工業(yè)廠房、庫房、產(chǎn)品研發(fā)等房地產(chǎn)項目的營造，隨后以租用、出讓或合資企業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營的方法開展項目有關(guān)設(shè)備的運營、管理方法，后獲得有效的房產(chǎn)開發(fā)盈利。

工業(yè)類土地資源上的能建房屋建筑主要用途有很大的范疇，在其中包含工業(yè)生產(chǎn)制造工業(yè)廠房、物流倉庫及工業(yè)產(chǎn)品研發(fā)房屋等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的土地批租期限為50年。工業(yè)地產(chǎn)的特性是投資規(guī)模大、快速啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報。

工業(yè)地產(chǎn)運營模式主要有以下四種：

1／ 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

工業(yè)園區(qū)開模式是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟的交匯點是我國價值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。

2／ 主體企業(yè)引導(dǎo)模式

主體企業(yè)引導(dǎo)模式一般是指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的主體企業(yè)利益價值；

3／ 工業(yè)地產(chǎn)商模式

工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行工業(yè)地產(chǎn)項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至倉庫、廠房、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行工業(yè)地產(chǎn)項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的工業(yè)地產(chǎn)開利潤。

4／ 綜合運作模式

綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和主體企業(yè)引導(dǎo)模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式主要有以下三種：

1／ 主要以土地溢價增值而獲取利潤

投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。

2／ 進行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利

項目投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目的收益。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標準的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益。

3／ 通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需定制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益。

第六章 醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)

中國自2000年以來逐漸步入老齡化社會，當前正處于快速老齡化階段。由于中國的高人口基數(shù)以及較低經(jīng)濟發(fā)展水平，中國的老齡化呈現(xiàn)“未富先老”特點。計劃生育政策的推行使得多數(shù)城市家庭呈現(xiàn)“少子化”，家庭養(yǎng)老功能弱化亟待社會養(yǎng)老補充。巨大的養(yǎng)老需求下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)推出的針對老年人群的住宅產(chǎn)品越來越多，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展正逐步加速。

在醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)的不斷發(fā)展過程中，地產(chǎn)商、投資商、險資企業(yè)等投資主體與相關(guān)醫(yī)健資源通過收購參股、合作共建、參與運營等多種方式形成合作，通過產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新（康復(fù)醫(yī)療、綜合養(yǎng)老、介助介護、醫(yī)美、零售醫(yī)療等），嫁接于各類型物業(yè)載體空間（酒店公寓、產(chǎn)辦改造、商業(yè)項目等），形成投資與運營能力的有機結(jié)合。

醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)的盈利模式主要有以下七種：

1／ 銷售模式

出售產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)權(quán)快速盈利。與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權(quán)房方式基本一致，以養(yǎng)老、養(yǎng)生、度假概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉。通過出售適老化住宅產(chǎn)品快速回籠資金，是目前較為普遍的一種盈利方式。

優(yōu)勢：采用這種模式資金回籠快，模式復(fù)制成本低，風(fēng)險小。

劣勢：無法享受物業(yè)持有帶來的增值收益，也意味著放棄了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈上居住以外的其他衍生價值。

2／ 持有模式

只租不售沒有選擇出售物業(yè)，而是持有并長期租賃，擔(dān)任起運營商角色，設(shè)立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務(wù)費的形式運作項目。

優(yōu)勢：有利于后期運營的持續(xù)收入。

劣勢：對資金要求高，投資回收期較長，此外對開發(fā)商的運營管理有較高要求。

3／ 銷售＋持有模式

租售并舉這種模式可以通過產(chǎn)權(quán)銷售實現(xiàn)資金快速回籠，降低資金成本和壓力，用于經(jīng)營性物業(yè)的建設(shè)，同時經(jīng)營性物業(yè)與配套設(shè)施又提升了可售物業(yè)的市場價值，使整個項目實現(xiàn)內(nèi)部平衡和良性循環(huán)。這種模式是持有型不動產(chǎn)開發(fā)的重要策略，為國內(nèi)大部分康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)開發(fā)商所接受，對于資金實力有限的傳統(tǒng)開發(fā)商比較合適，適用于普通養(yǎng)老公寓和大型混合式養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)。

優(yōu)勢：這種模式可以緩解資金壓力，也可以避免后期運營服務(wù)中出現(xiàn)的問題，解決資本投入與后期盈利的問題。

4／ 會員制模式

會員制模式是指投資運營商銷售會員資格，并為會員提供全方位、多層次的康養(yǎng)服務(wù)，通過收取會員費和服務(wù)費實現(xiàn)盈利。這種模式以運營商持有物業(yè)為基礎(chǔ)，以提供康養(yǎng)服務(wù)為核心，規(guī)避了產(chǎn)權(quán)銷售的后期管理難和物業(yè)租賃的回收周期長的難題，是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)盈利模式的重要創(chuàng)新。但是由于其存在變相銷售產(chǎn)權(quán)和會員費過高的問題，目前仍然存在爭議。

5／ 逆抵押貸款購房

即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽訂合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。

6／ 轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式

在項目存在不能進行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式，這也是資金快速回籠和項目運營的理想模式。

7／ 分散租賃模式

采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。

目前國內(nèi)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的盈利來源重點體現(xiàn)在對客戶定位、土地獲取、政策優(yōu)惠補貼、金融結(jié)合、專業(yè)服務(wù)能力等關(guān)鍵要素處理的差別上，由此形成各具內(nèi)涵的盈利模式。

第七章 商超

商超，即超級超市，是商場里面的超級超市的簡稱。由于商超需要進場費、條碼費等各種費用，并且對商品的質(zhì)量要求較高。因此，商超里面一般銷售的商品較貴，質(zhì)量也較好。商品價格高的另一個原因是商超的貨款結(jié)算周期較長，導(dǎo)致回款慢。另外，商場押的貨款較多，供應(yīng)商不敢以次充好，也正因為此，商超的質(zhì)量較好。

在大型商超零售業(yè)態(tài)趨于飽和、電商沖擊整個傳統(tǒng)零售體系的背景下，相對于大型商超和小型便利店，社區(qū)超市具有一定的比較優(yōu)勢，且成為各大零售業(yè)巨頭布局的重點�？v觀當今商業(yè)布局，社區(qū)超市將是未來大型商超轉(zhuǎn)型的一個重要方向。

一般商超的盈利模式主要有以下六種：

1／ 前臺毛利

前臺毛利就是傳統(tǒng)意義上的進銷差價，又稱商品毛利或順差毛利，超市以較低的價格從生產(chǎn)商或供應(yīng)商處進貨，再以較高的價格出售給消費者，從中賺取商品的差價，從而實現(xiàn)盈利。這是現(xiàn)代商業(yè)最古老、最傳統(tǒng)的盈利模式之一。

由于連鎖超市規(guī)模較大，采購量較多，很多大型連鎖超市都實現(xiàn)了從生產(chǎn)商處直接采購，省去了很多中間環(huán)節(jié)，所以其采購成本不斷降低。但由于競爭的不斷加劇，商品的銷售價格已非常透明，現(xiàn)代連鎖超市都實行的是薄利多銷的策略，商品的毛利空間急劇壓縮，凈利也逐漸降低。

2／ 后臺毛利

后臺毛利由外資超市家樂福首創(chuàng)。家樂福是最早進入我國的大型外資零售商，1995年，在北京開設(shè)了第一家門店，并將其獨特的通過向供應(yīng)商收取各類費用和商品銷售返點為主要利潤來源的盈利模式帶到了中國。自此之后，中國各大內(nèi)外資超市紛紛效仿家樂福，通過向供應(yīng)商收取名目繁多的通道費用的方式來增加超市盈利。這些通道費用包括進店費、陳列費、節(jié)慶費、促銷費、條碼費等。

由于這種模式在一定程度上侵犯了供應(yīng)商的利益，特別是對一些實力不強的小型供應(yīng)商而言苦不堪言，影響了零供關(guān)系，遭到了供應(yīng)商的抵制。鑒于此，我國部分地區(qū)出臺了相關(guān)政策，禁止零售商向供應(yīng)商收取與商品銷售無關(guān)的各項費用，這種盈利模式何去何從，還有待進一步觀察和研究。

3／ 廣告收入

廣告收入是指超市利用商場內(nèi)的存包柜、燈箱、包柱、電視機、購物車、購物籃、電梯等設(shè)施吸引廠家投放廣告而獲得的收入。由于在銷售現(xiàn)場投放廣告，對產(chǎn)品的宣傳和銷售都能起到很好的效果，這種方式深受供應(yīng)商和生產(chǎn)商的喜愛，目前，廣告收入已經(jīng)成為連鎖企業(yè)一項重要的利潤來源。

4／ 賬期收入

賬期一般指的是零售商從生產(chǎn)商、批發(fā)商處進貨后一直到付款的這段時間周期。大型超市一般都不會采用一手交錢、一手交貨的方式進貨，而是供應(yīng)商先行鋪貨，待銷售一段時間后，供應(yīng)商再將貨款付給供應(yīng)商，這個時間周期就是賬期�？梢娰~期的本質(zhì)就是零售商對供應(yīng)商資金的占用。

我國超市行業(yè)的賬期一般都是45天，通過這個周期，超市獲得了大量的現(xiàn)金流，為企業(yè)店面經(jīng)營、規(guī)模擴張、設(shè)備引入等提供了資金。另外，由于大型連鎖超市的規(guī)模較大，供應(yīng)商數(shù)量繁多，通過賬期這種方式，超市獲得的利息十分可觀，同時超市還可以利用這些資金進行投資，獲取更加可觀的收入。

5／ 地產(chǎn)收入

現(xiàn)代超市的運作模式一般都是以超市為主、外圍招商商鋪為輔，外圍商鋪需要向超市繳納一定的租金或銷售提成。通過這種方式，超市可獲得一定的地產(chǎn)收入。在我國，超市一般都開在人口比較密集的商業(yè)中心地帶，其在商圈中扮演著吸引大量客流的角色。所以，很多商家都愿意支付一定的費用，將商鋪開在超市周圍，從而給超市增加了地租收入。

6／ 其他收入

現(xiàn)在很多大型超市都有自有品牌商品，這些商品成本低，價格低，毛利高，吸引了大量的消費者，增加了超市的前臺收入。另外，由于超市進貨量很大，產(chǎn)生了很多的如紙箱之類的包裝垃圾，通過這些廢品的銷售，超市也可以獲得一些收入。

第八章 加油站

我國現(xiàn)有加油站數(shù)量9．5萬座左右，當前，石油公司加油站之間產(chǎn)品質(zhì)量與品種已經(jīng)沒有十分明顯差別，在國內(nèi)成品油零售、批發(fā)市場已經(jīng)放開，而產(chǎn)品本身沒有明顯的技術(shù)優(yōu)勢和價格競爭力的情況下，各大銷售企業(yè)紛紛通過擴大加油站延伸產(chǎn)品的服務(wù)功能，形成自己的品牌特色，吸引消費者，于是，如“加油站＋便利店”、“加油站＋旅館”、“加油站＋快餐店”、“加油站＋汽車保養(yǎng)”、“加油站＋洗車業(yè)務(wù)”、“加油站＋保險業(yè)”等多種組合形式頓時嶄露市場。

加油站盈利來源主要有以下兩種：

1／ 油品盈利

我國目前的加油站分布主要分為國營加油站、民營加油站及外資加油站。盡管發(fā)改委統(tǒng)一定價了，但是各個油站的油價還是略有不同。之所以會這樣，這和幕后主要經(jīng)營者不一樣有關(guān)系，有些油站會在合適時機大量購進油品，在大家都漲價的時候，依舊可以保持低油價以此吸引顧客，這樣一來，油品銷量就上去了，主要是打薄利多銷的策略。

另外，對于一些體量比較大的加油站而言，這類加油站老板不光做零售，同時自己還有資源和能力對一些大客戶進行油品配送服務(wù)，往往一次就是幾噸，比如一些比較大的物流公司、工地等等，從這種以噸為單位的油品貿(mào)易中，加油站也能實現(xiàn)不小的盈利。

2／ 非油業(yè)務(wù)

現(xiàn)如今的很多加油站都變得更加成熟了，其經(jīng)營模式是“加油站＋便利店＋互聯(lián)網(wǎng)＋X”的類型，經(jīng)營方式愈加豐富。消費者的要求也越來越高，于是，很多油站經(jīng)營的業(yè)務(wù)也就越來越多，爭取全方位滿足消費者需求，這樣才能創(chuàng)造出更多盈利。

加油站非油類業(yè)務(wù)運營模式主要有以下五種：

1／ 專業(yè)化自主經(jīng)營

統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一進貨、統(tǒng)一促銷；采取第三方物流管理，統(tǒng)一實行全省配送，統(tǒng)一進行退換貨管理的模式已正式走向成熟。

優(yōu)勢：擁有自主經(jīng)營管理控制權(quán)，與主營業(yè)務(wù)配合效應(yīng)好，獨享經(jīng)營收益。

劣勢：缺乏相應(yīng)的專業(yè)管理人員、管理組織與經(jīng)驗；缺乏日用品零售品牌支持，市場開發(fā)難度大，培育期長，投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險大；初期投入高，經(jīng)營管理成本較高。

2／ 完全自主經(jīng)營

統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一定價、統(tǒng)一核算的管理模式。充分利用品牌價值及實力，由公司加油站管理處統(tǒng)一管理，物資公司統(tǒng)一采購、配送、定價，財務(wù)處統(tǒng)一核算。

優(yōu)勢：擁有管理控制權(quán)，能完全配合并促進主營業(yè)務(wù)發(fā)展思路，起到較好地互補作用。同時，能夠獨享經(jīng)營收益。

劣勢：一是在貨物采購、物流等管理經(jīng)驗不足，缺乏專業(yè)管理人員；二是初期缺乏廣泛的便利店供應(yīng)商的社交關(guān)系，影響市場開發(fā)力度，經(jīng)營管理成本高。

3／ 本土合作經(jīng)營

銷售分公司統(tǒng)一提出業(yè)務(wù)要求并提供經(jīng)營場地、設(shè)備及人員，合作公司負責(zé)確定商品品種、進貨、配送、免費退換貨等管理工作，利潤雙方五五分成。

優(yōu)勢：短期內(nèi)的強強聯(lián)合，優(yōu)勢互補。各盡所長，按勞分配，同時培養(yǎng)專業(yè)人才。

劣勢：存在品牌風(fēng)險，不利于長期增值。

4／ 分散經(jīng)營

銷售分公司提供經(jīng)營場地及各種設(shè)施設(shè)備，加油站員工自籌資金，獨立經(jīng)營，自負盈虧。這些便利店規(guī)模小，無固定資產(chǎn)投資計劃；便利店依靠職工個人集資、進貨經(jīng)營，完全是職工的自發(fā)行為，無統(tǒng)一的預(yù)算管理和控制。這種經(jīng)營管理模式較為原始，雖然員工積極性高，直接見效。但不確定性和隨意性較大，貨物質(zhì)量等沒有保證，層次較低。

5／ 出租經(jīng)營

銷售分公司提供現(xiàn)有加油站的場地，將便利店、洗車場、廣告位等設(shè)施分別出租給專業(yè)公司經(jīng)營，水電、人員、設(shè)備費用完全由承租方承擔(dān)。銷售公司收取租金，納入加油站的非主營業(yè)務(wù)收入。

優(yōu)勢：利用現(xiàn)有閑置資產(chǎn)，風(fēng)險較小，無需投入資金和人力，收入相對穩(wěn)定。

劣勢：不利于公司規(guī)范化經(jīng)營，只是短暫行為；僅是租賃關(guān)系，無法實現(xiàn)增值價值；由于沒有其他控制權(quán)，存在品牌管理風(fēng)險。＂

第九章 礦山

礦業(yè)商業(yè)模式其實就是一種組織方式，因為礦業(yè)生產(chǎn)，實際就是投入和產(chǎn)出的過程，商業(yè)模式就是企業(yè)在不同的經(jīng)營狀況和發(fā)展階段下，將已有資源有機組合，達到最佳產(chǎn)出和最高效益。礦業(yè)商業(yè)模式的核心包括系統(tǒng)思考和支持優(yōu)化兩個層面，前者主要是指將企業(yè)當作礦業(yè)行業(yè)中的一個小系統(tǒng)，后者是指每個組成部分之間要互相聯(lián)系和支持，通過優(yōu)化提高，實現(xiàn)良性循環(huán)。

目前，我國的礦山運營主要有以下三種模式：

1／ 業(yè)主自營模式

業(yè)主自營原因常有幾個方面，例如考慮降低運營成本，自有施工團隊對礦山運營有自主權(quán)，可避免管理與合同糾紛，無合適專業(yè)施工隊伍可承包以及收購后維持原有工作人員工作權(quán)等因素。

（1） 集團式礦山自營管理

因集團式運營需要，集團的資源與技術(shù)部門擁有礦山施工與運營隊伍，組織較為完整，除生產(chǎn)規(guī)劃設(shè)置有地質(zhì)、采礦和土木等工程師外，設(shè)備管理方面有機械、電機、設(shè)備和維修工程師等強大的專業(yè)團隊進行資源整合及管理運用。這類集團通常為大型的資源投資集團、原材料生產(chǎn)企業(yè)集團，例如煤炭集團、水泥集團、核心業(yè)務(wù)以選礦、冶煉生產(chǎn)為主，采礦為輔。

（2） 非集團式的企業(yè)自營管理

企業(yè)規(guī)模較小，礦山運營專業(yè)需求不大，僅限于1～2座礦山，故自備礦山少數(shù)工程管理團隊與施工人員，維持安全生產(chǎn)與滿足礦山基本生產(chǎn)運營需求即可。這類企業(yè)通常為地方性企業(yè)。

2／ 運營外包模式

礦山運營承包商的管理模式有下列三種：

（1）集團式礦山專業(yè)運營管理承包商

業(yè)主將礦山基礎(chǔ)施工與生產(chǎn)運營包給專業(yè)的礦山專業(yè)運營管理集團，這類專業(yè)公司一般采取集中或分散的管理方式。

集中管理方式的集團公司擁有自主的技術(shù)工程人員與操作人員，有核心的技術(shù)管理職能，例如礦山規(guī)劃、地質(zhì)分析、生產(chǎn)調(diào)度、設(shè)備維修和人員訓(xùn)練等。該運營模式所需資金多，設(shè)備投資力度大，管理成本高。

分散管理模式則由礦山主管擔(dān)任主要負責(zé)人，僅針對項目運營結(jié)果對集團總公司負責(zé)，其施工團隊可能是自有員工，但也有可能是部分轉(zhuǎn)包給其他小型施工承包商。例如爆破或運輸發(fā)包，礦山項目公司人員僅做承包商管理，管理模式同于一般建設(shè)項目的總承包管理模式，但更為單純。這類公司通常為承攬基礎(chǔ)建設(shè)的礦山施工總承包公司轉(zhuǎn)型而來，因國內(nèi)礦山運營轉(zhuǎn)為專業(yè)分工的發(fā)展趨勢已逐漸形成，經(jīng)由業(yè)主自營轉(zhuǎn)發(fā)包的方式，延續(xù)原有公司的項目管理做法。

（2）一般建設(shè)工程公司的運營管理模式

這類公司原為建設(shè)工程公司或礦山施工總承包公司，原為承攬爆破施工、鐵道、水電、建筑、道路和礦山等基礎(chǔ)建設(shè)工程。因承包礦山基礎(chǔ)建設(shè)橫跨其他工程專業(yè)，轉(zhuǎn)為總承包礦山運營承攬模式多采取項目管理制，再分項分包給不同施工隊。例如運輸轉(zhuǎn)包或是鉆爆轉(zhuǎn)包等方式，其管理的礦山項目與產(chǎn)量少，可就該項目進行個案管理，當此類公司欲轉(zhuǎn)型成為專業(yè)礦山公司，必須大量投資設(shè)備與技術(shù)人力，將逐步發(fā)展成為集團式礦山專業(yè)運營管理模式之一。

（3）小型施工隊伍

小型施工隊伍因地方人際關(guān)系，獲得礦山運營合同，僅有能力維持當?shù)氐氖┕�，產(chǎn)量也無法做大。因資金問題常招募運輸車隊掛靠。因成本低廉，通常此類工程施工技術(shù)無法到位，現(xiàn)場常有安全隱患，施工隊老板僅派遣監(jiān)工管理現(xiàn)場民工，既無專業(yè)工程技術(shù)人員，也無法進行礦山專用設(shè)備資本投資，因而一般都缺乏企業(yè)管理方法和對資源綜合利用與安全生產(chǎn)的考慮。

3／ 自營與發(fā)包兼有模式

（1）從企業(yè)管理角度來看，是運營作業(yè)的過渡狀態(tài)

因企業(yè)收購、兼并重組原因，往往接續(xù)原有礦山的運營模式，過渡及延續(xù)原有的發(fā)包合同或礦山自營人員團隊，但是一般決策最后發(fā)展終將回到集團的運營策略思考。因此，若考慮運營質(zhì)量、安全生產(chǎn)的需求則考慮礦山專業(yè)承包商方式，若考慮運營成本，業(yè)主亦可將礦山運營收回自營。

（2）從礦山施工范圍來看，以區(qū)域或工作分工

業(yè)主將部分施工區(qū)域或工作分工發(fā)包，例如采取主要運營生產(chǎn)自營，而附屬工作如表土廢石剝離、排渣等工作交由工程承包商承包。這部分的生產(chǎn)方式，由業(yè)主自營部分投資大型礦用車輛，以提高出礦效率，剝離排渣工作交由外包施工隊伍執(zhí)行。這類承包商若為專業(yè)承包商，就能提供專業(yè)服務(wù)，例如礦石品位管理，投資大型礦車等，有高附加價值。若為一般建設(shè)工程施工隊伍，就以聽從業(yè)主指揮調(diào)度為管理核心，一般也無法提高礦山整體作業(yè)環(huán)境，礦區(qū)工作面較為凌亂、車流交錯，工作接口與生產(chǎn)效率不在同一個水平，通常有礦區(qū)施工單位多、指揮管理不易的情形。

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       原文標題 : 2023年房地產(chǎn)投資-項目管理運營和商業(yè)模式研究報告