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作者 | 利晉

主編 | 蘇淮

市值、分紅，是未來國、央企上市公司離不開的兩個核心關鍵詞。

今年年初，國務院國資委會議上提出了將市值管理納入央企負責人業(yè)績考核。4月，新版“國九條”發(fā)布，其中明確要求強化上市公司現金分紅監(jiān)管，推動上市公司提升投資價值。

“市值管理，現金分紅”明確作為考核指標之后，多家國、央企相繼表態(tài)，努力提升盈利能力，未來將逐年提升分紅比例，強化與投資者的交流溝通。

和很多行業(yè)不同，當前房地產行業(yè)處于下行周期，大部分上市房企的市值都有所下滑，市值龍頭的寶座也發(fā)生了變化。同時，受銷售低迷和過往高杠桿策略影響，不少房企近幾年都在大規(guī)模計提減值，導致利潤為負，甚至大額虧損。

31家涉房國、央企上市公司中，有8家企業(yè)凈利潤為虧損。其中，華僑城A（000069.SZ）、南國置業(yè)（002305.SZ）已是連續(xù)兩年錄得虧損，若2024年仍未改善，將面臨退市風險。

虧損，就意味著分紅沒有了。但相比分紅表現，加快項目銷售去化、增厚現金流，才是大部分企業(yè)關注的焦點。為了保留手中現金，萬科A(000002.SZ)也打破了31年慣例，上市以來首次不進行分紅。

如此形勢下，既要避免銷售承壓，又要實現更大利潤，還要提高市值、分紅比例，國、央上市房企比其他行業(yè)公司面對著更加艱巨的挑戰(zhàn)。

誰能在“分紅悖論”中給出最優(yōu)解呢？

01

31家國央房企22家下跌，

市值均未過2000億

如果用一個字總結2023年房地產行業(yè)，那就是：跌。

國家統(tǒng)計局數據顯示，2023年，商品房銷售面積11.17億㎡，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5%，住宅銷售額下降6%。同時，年末商品房待售面積6.73億㎡，比上年增長19%。

不過，銷售均價還在上漲，由0.98萬元/㎡上漲到1.04萬元/㎡。

行業(yè)下行過程中，31家國、央房企的市值出現一定程度縮水，總市值由2022年末的14,991.6億元下跌到2023年末的12,489.3億元，跌幅約16.7%，下跌值超過了2500億元。

如果按照2023年末的市值規(guī)模，過去一年時間，足足跌沒了一個華潤置地（01109.HK）或兩個保利發(fā)展（600048.SH）。同時，31家樣本房企中，沒有一家市值超過2000億元。

放眼整個房地產行業(yè)，萬科、龍湖集團(00960.HK)、融創(chuàng)中國(01918.HK)等企業(yè)市值也出現了不同程度的下跌。其中，萬科市值縮水超過800億元，龍湖縮水590億元，下跌值都超過了31家國、央房企。

回到31家國、央房企，相較上一年，有22家企業(yè)的市值出現下滑，合計下跌值為2625億元。其中，千億市值、100億-200億市值兩個梯隊減少了1家和3家，分別是中國電建(601669.SH)、中國金茂（00817.HK）、首開股份(600376.SH)和中交地產(000736.SZ)。

其中，中國電建市值下跌超過350億元，中國金茂下跌超過100億元。

華潤置地依舊連續(xù)兩年坐穩(wěn)國內房地產行業(yè)市值龍頭的位置，中海地產（00688.HK）和中國中鐵(601390.SH，00390.HK)位居其后。2022年市值前三名則為：華潤、萬科、中海。

華潤、中海能夠連續(xù)兩年坐穩(wěn)行業(yè)前三的位置，很大程度上與它們優(yōu)于同行的盈利能力有關——2023年兩家企業(yè)的歸母凈利潤都超過了12%。

保利雖是2023年唯一一家銷售額超過4000億元的房企，但歸母凈利潤率下滑到僅有3.48%。顯然，賺錢能力下降，公司股價也隨之下挫，且跌破了10元大關，2023年最后一個交易日，保利報收9.9元/股，較年初跌幅超過30%。

作為行業(yè)“規(guī)模王”，保利受到的沖擊是最大的，2023年市值縮水了567.4億元，位居31家國、央房企首位，緊隨其后的是中海、華潤。

老規(guī)矩，從基建央企、房地產央企和地方國資房企三個維度來看，2023年市值下跌值2502.31億元中，三者對應占比為15.14%、79.11%、5.75%。

這說明，純粹的房地產業(yè)務上市公司，在下行周期中受到的影響更大，更加不扛跌。

先看11家房地產央企，總市值為5835.95億元，占比46.73%，較上年下降了5.41個百分點，無一家出現上漲。其中，華潤、中海、保利位居前三位，市值均超過了千億。

5家基建央企整體市值為4559億元，占比上漲超過3個點至36.5%。

市值漲跌分化明顯，中國中鐵、中國鐵建(601186.SH，01186.HK)錄得小幅度上漲，中國電建則出現了暴跌，2023年最后一個交易日報收4.89元/股，較年初跌幅為29.6%。

15家地方國資房企市值變化則是將近“對半分”——7家上漲，8家下跌，整體市值為2094.38億元，占比上漲近2個點至16.77%。

其中，上漲值TOP3是陸家嘴(600663.SH)、華發(fā)股份(600325.SH)和廈門國貿(600755.SH)。這三家各有特點：陸家嘴是“包租公”，賺錢能力僅次于華潤、中海；華發(fā)股份是過去兩年的“黑馬”，積極拿地布局；廈門國貿正在退出房地產業(yè)務，以供應鏈管理業(yè)務為主。

地方國資房企市值下跌TOP3，為首開股份(600376.SH)、建發(fā)股份(600153.SH)和金融街(000402.SZ)。三家企業(yè)都面臨同一個問題：歸母凈利潤大幅度下滑。其中，首開股份和金融街都由盈轉虧，虧損分別為63.4億元和19.5億元；建發(fā)股份雖盈利有所上升，但剔除重組收益后，歸母凈利潤同比減少了約34%。

31家國、央房企中，超過70%企業(yè)股價出現了下滑，投資人將如何實現獲利呢？

02

華潤最豪氣：

連續(xù)兩年分紅超百億

今年4月中旬，被稱為“股神”作家的紫金陳，在投資交流社區(qū)發(fā)布了自己地產股投資虧損“割肉”的經歷，一度沖上了熱搜。根據公開信息，紫金陳投資的地產股是萬科A、萬科企業(yè)（02202.HK）和華僑城A。

地產股股價持續(xù)下跌，讓大部分投資人苦不堪言。誠然，在房地產行業(yè)下行周期，投資地產股注定是虧易盈難——萬科、華僑城2023年市值分別縮水了800多億元和180多億元，但股票價格是一個諸多因素的綜合體現，譬如行業(yè)前景、政策風向、公司潛在盈利可能性以及市場情緒等。

想要知道公司股票是否比之前更加值錢，有一個很關鍵的指標可以作為參考：每股收益。

31家國、央房企中，有22家企業(yè)每股收益錄得上漲。其中，上漲TOP3為華潤、建發(fā)、中海。倒數前三為首開股份、中交地產和京投發(fā)展，其中首開股份每股虧損金額近2.52元。

市值下跌，每股收益上漲，說明部分地產股有可能處于低估值區(qū)間。估值低，只是存在上升的可能性，但依然要考慮行業(yè)下行。“聰明錢”往往更多考量的是趨勢與前景。

如果投資人無法通過股價趨勢上升獲得收益，分紅、派息顯得更加重要。

根據31家國、央房企分紅方案，有9家企業(yè)不進行期末派息，而2022年度為5家，合計現金分紅金額為486.82億元，同比少了6.62%。其中，中國金茂中期進行了派息，期末因虧損而無法派息。

同比層面來看，2023年全年分紅有所增加的企業(yè)數量為10家，漲幅TOP3企業(yè)為中華企業(yè)(600675.SH)、保利置業(yè)(00119.HK)和招商蛇口(001979.SZ)。

有意思的一點是，中華企業(yè)2022年歸母凈利潤為虧損，但依然堅持派發(fā)了0.12億元現金紅利；2023年扭虧為盈后，分紅金額上漲達到1288.76%。

2023年分紅最豪氣的前三家企業(yè)是華潤置地、中海地產和中國中鐵。其中，華潤已經連續(xù)兩年分紅金額超過百億，中海分紅雖縮水了超過30%，但仍有75.66億元。

但最舍得把賺到的錢分給投資人的，卻另有其人。按分紅率來看，前三名為深圳控股、城建發(fā)展(600266.SH)和廈門國貿。其中，深圳控股2023年凈利潤為1.75億元，暴跌92%，歸母凈利潤為虧損2.37億元，但依然豪氣派息0.07港元/股。

城建發(fā)展也是一樣，2023年凈利潤扭虧為盈，僅錄得0.91億元，卻拿出約2.08億元回報投資人。

比深圳控股、城建發(fā)展更加豪氣的是北辰實業(yè)（601588.SH，00588.HK）。2023年北辰實業(yè)凈利潤為虧損0.63億元，歸母凈利潤為0.68億元，卻拿出了0.67億元進行分紅，相當于自己賺到的全部錢都分給了投資人。

這幾家公司雖然“誠意十足”，但以新版“國九條”的要求，是否符合合理分紅的指引，還有待商榷。此外，9家不分紅的企業(yè)中，有4家已經連續(xù)兩年未派息，為華僑城、五礦地產、京投發(fā)展（600683.SH）和南國置業(yè)。

如2024年仍未進行分紅或累計分紅低于5000萬元，剔除港股上市的五礦地產，其余三家將要面臨“帶帽”風險。華僑城、南國置業(yè)連續(xù)兩年不分紅，也是因為公司處在虧損中。

據天眼查信息顯示，京投發(fā)展2021年和2022年股利支付率分別為44.64%和76.47%。

深圳控股、城建發(fā)展和北辰實業(yè)3家地方國資房企虧錢也要分紅，從中可以理解到，新版“國九條”對于資本市場的深遠影響，特別是分紅沒有達標將會被實施ST和限制大股東減持。

03

分紅計劃首年，

3家企業(yè)便無法完成目標效益

新版“國九條”發(fā)布后，A股上市公司紛紛開始了回購注銷公司股份。

Wind數據顯示，今年4月13日至5月22日，560家上市公司新增回購計劃。其中，以注銷為目的的回購企業(yè)多達381家，占比68%。

但房地產行業(yè)卻存在特殊性。上市涉房企業(yè)之前定增融資一直受到限制，直到2022年11月底才得以恢復并購重組和配套融資，也就是“第三支箭”。這是有關部門幫助房地產企業(yè)實現平穩(wěn)渡過行業(yè)下行周期的重要舉措。

過去一段時間里，趁著政策紅利，保利發(fā)展、招商蛇口、中交地產、華發(fā)股份、大名城(600094.SH)、福星股份(000926.SZ)、京能置業(yè)(600791.SH)、新城控股(601155.SH)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)等相繼開展了定增融資。

定增，對于投資人來說，持有上市公司的股份會被稀釋，對應的價值也會隨之下降。但在國資委提高對市值管理重要之后，個別涉房企業(yè)也放緩了定增融資。

比如，京能置業(yè)在今年3月定增事項決議有效期延長一年，格力地產(600185.SH)為了重組合并，定增事項也延期了一年。

開閘放水之后，不少涉房企業(yè)立即開展定增融資，增強自身的流動資金。但在銷售市場低迷、流動資金逐漸減弱的形勢下，涉房上市公司想要進行回購股份并注銷，以及提高分紅比例，難度十分大。

盡管行業(yè)如此，依然有不少上市公司表示未來會提高現金方式的分紅金額。

前述已經提到，31家國、央房企中，雖然不分紅企業(yè)增加到9家，但仍有10家企業(yè)分紅同比有所上漲。

源媒匯進一步梳理31家國、央房企發(fā)現，剔除8家港股上市企業(yè)外，目前有18家公司制定了股東回報規(guī)劃，有5家未公布相關股東回報情況，為中國能建(601868.SH)、中國電建、金融街、信達地產(600657.SH)和首開股份。

當中，分紅計劃十分豪氣的是陸家嘴，提出2023年至2025年的現金分紅不少于這三年實現年均可分配利潤的50%。同時，陸家嘴在今年4月30日發(fā)布的“提質增效重回報”行動方案中表示，將認真研究一年多次分紅、多措并舉提高股息率等鼓勵政策。

其次，保利發(fā)展、招商蛇口在股東回報規(guī)劃中表示，2023-2025年每年進行一次現金分紅，三年現金分紅金額占到歸母凈利潤比例不低于40%。

招商蛇口2023年度分紅金額突然猛漲近63%。另一個原因是，在今年4月招商局集團管理層在深市上市公司集體業(yè)績說明會上明確表示，將以更好的業(yè)績回饋股東和投資者，根據各上市公司的戰(zhàn)略發(fā)展需求，不斷提高現金分紅的能力。

中國電建高管在2023年業(yè)績會上也透露，公司將持續(xù)增強公司現金分紅的穩(wěn)定性、持續(xù)性和可預期性，結合企業(yè)實際情況研究探索一年多次分紅、預分紅、春節(jié)前分紅的可行路徑。

不過，分紅計劃很美好。中交地產、華僑城和南國置業(yè)3家企業(yè)在計劃首年已經無法達成分紅目標。它們的業(yè)績都出現了大幅度虧損。

這三家企業(yè)也非個例。我們在第一篇《國央房企觀察 | 中鐵萬億營收“不賺錢”，中海、華潤搶當“利潤王”》中已經提到，31家國、央房企“賣房”已經越來越不賺錢，凈利潤、歸母凈利潤處于下滑趨勢。

盈利能力下降與提升市值、分紅比例，顯然是一個悖論。同時，分紅也會削弱企業(yè)的資金流動性。

種種因素之下，現在到了真正考驗上市國、央房企經營能力的時候。

       原文標題 : 國央房企觀察 | 22家公司一年跌去2625億，3家地方國企虧損也分紅